Arz ve talep dengesizliği...

Türkİye'de her yıl 650 bin yeni konuta ihtiyaç duyulurken, 1 milyon adetlik stok fazlası olduğu açıklandı. Bu durumun nedeni ise arz ve talebin kesişmemesi olarak gösteriliyor.
Özellikle üst segmentte yoğunlaşan arz sorun yaratıyor.
Üstelik AVM, hazır giyim, çelik, tekstil gibi pek çok sektör de benzer durumda. Araştırmamıza dahil olan 22 sektörden 18'inde arz ile talebin kesişmemesinden kaynaklanan bir dengesizlik yaşanıyor.
Konu ile ilgili basında çıkan haberleri derledim, okuyalım;
***
Yükselen döviz, düşen alım gücü, ekonomik ve siyasi krizler derken son 5 yılda yaşananlar, birçok sektörde arz ile talep arasındaki dengeyi adeta alt üst etti.
Hazır giyimden çeliğe, mobilyadan süt ürünlerine kadar farklı sektörlerden uzmanlar, söz birliği etmişçesine sektörlerini ilgilendiren ortak tehdide dikkat çekiyorlar:
Arz-talep dengesizliği.
Arz ile talebin kesişmediği sektörler arasında inşaatın yanısıra mobilya, iplik, plastik, bakır ve çelik sektörleri de öne çıkıyor.
Örneğin mobilya pazarı, 35 bini aşan üretici sayısıyla tam anlamıyla atıl kapasite sorunu yaşayan sektörlerden.
İplikteki arz fazlası, sanayiciyi fabrika kapatma noktasına kadar getiriyor.
Hatta kapanan tesisler nedeniyle son 2 yılda tekstil ve konfeksiyonda istihdam kaybı 63 bin kişiye ulaştı.
Bakırda, iç pazardaki ihtiyacın tam iki katı arz var. Hazır giyimde ise 5 yıl önceki yüksek talepten pek eser yok.
Markalar, düşen talebi, tüm yıla yayılan indirimlerle canlı tutma peşinde.
***
Bazı sektörlerde ise kategori bazında dengesizlikler dikkat çekiyor.
Örneğin, son 10 yılda 5 kat arz artışı yaşayan ofis pazarında, belli lokasyonlarda stok fazlası var.
Konuttaki arz fazlası özellikle lüks segmentte kendini gösteriyor.
Düşük fiyatlı konutlarda ise tam aksine “karşılanamayan” bir talep söz konusu.
***
Türkiye'de yıllık üretilen konut sayısı giderek artıyor. Ancak toplam satış, aynı hızda artmıyor, sektörde ciddi bir arz artışı olduğu açık.
Sürekli yeni projeler, yeni oyuncular devreye giriyor, pazarda bir baskı yaratıyor... Bu durum önümüzdeki günlerde önemli bir stok fazlasını gündeme getirecektir.
Bu hangi segmentlerde olacak?
Genelde markalı konutlarda arz fazlası var... Yani metrekaresi 6 bin TL'nin üzerinde olan segmentte.
***
Çözüm için ise uzmanlar “Alt gelir grubuna dönük üretimde ise tam aksi durum söz konusu... Oradaki dengesizlik talep fazlası yönünde'' diyor.
Peki bu zincir nasıl kırılacak?
Tek çare yenilik ve inovasyon... Sektörün çeşitliliğe gitmesi lazım.
Hep aynı gelir grubuna üretim yapılmamalı, farklı finansal enstrümanlar geliştirilmeli.
Sektör artık sat yap modelinden çıkıp daha uzun vadeli ve yenilikçi projeler üretilmeli. Örneğin uzun vadeli kiralamaya dönük konut yapılmalı.
***
Şu anda satılmayan konut stoğunun 1 milyonu aştığını söyleyen uzmanlar;
“Bu stokların sebebi şu: Fiyatlar talepe hitap etmiyor.
Stoktaki konutlarla alıcıları buluşturacak bir fiyat seviyesinin olması gerekiyor. Geçen yıla oranla yüzde 27 oranında arz artışı görüyoruz” diyor.
Öte yandan konut piyasasındaki arz-talep dengesizliğinin tek nedeni fiyatlar değil.
Arz ile talebin buluşmasında, doğru lokasyon da kritik önem taşıyor.
“Emlak geliştirmede, projeyi nerede ve hangi gelir grubuna yaptığınıza bağlı olarak farklılaşan, değişken bir arz-talep dengesi var” diyor.
***
Ticari gayrimenkul pazarında da özellikle belli bölgelerde şişen bir arz var.
Ofis yatırımlarının en canlı olduğu İstanbul'da yeni ofis stoğu artmaya devam ediyor. Arzdaki bu artış, kiralara da yansıyor.
Propın'in İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış raporuna göre 20l6'nın 3'üncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ofis piyasasında gerçekleşen toplam kiralama işlemleri, yüzde 36 azalmış durumda.
Birincil kira ortalamasının da yüzde 6,7 gerilediği görülüyor.
Ofis pazarındaki arz fazlasının özellikle son 3 yıldır arttığını söyleyen Cushman&Wakefield Yöneticisi “Türkiye'de ofis arzı son 10 yılda 5 kat arttı.. başta mülkiyet ve konum anlamında, arzın taleple örtüşmediğini gözlemliyoruz” diyerek, mevcut pazara önümüzdeki 1-2 yıl içinde yaklaşık 1,5-2 milyon m2 daha ofis arzı ekleneceğini belirtiyor.
***
İç pazardaki talep düşüşü veya arz fazlasını aşabilmek için her sektörün farklı bir reçetesi var, bazı sektörler, ihracat odaklı çalışıyor.
Sipariş odaklı çalışmak da arz-talep dengesizliğini aşmanın yollarından biri.
Konuttaki arz-talep dengesizliğini aşmak için yeni finansal enstrümanlar gerekiyor. “Teşviklerle daha ucuz konut üretimini sağlamak veya gayrimenkul sertifikası gibi ürünler çok önemli çalışmalar.
Ancak devletin asıl ucuz arsa üretiminde yardımcı olması gerekiyor.
Bunlar olduğunda talep de artacaktır.”
***
Burada duralım; bu haber sonuna kadar mantıklı itiraz edeceğimiz bir konu yok... Yerinde tesbitler ve açıklamalar var.
Ancak bu son cümleye takıldım; ne yani beyler para kazansın diye devlet ucuz arsa mı üretecek?
Bu da ne demek?
Yıllar önce ünlü sihirbaz David Copperfield Türkiye gelmiş ve gösteriler yapmıştı.
Bizim basında gösteri dünyasına ve yerli sihirbazlara fikirlerini sormuştu... Yerli sihirbazdan biri de basını yakalamışken aynı bu yukarıda ki gibi beyanat vermiş; “Biz bunun daha iyisini bile yaparız, devlet de bize teşvik versin” demişti iyi mi!
Şapkadan tavşan çıkaracak!
Herkesin inşaat yaptığı, otokontrolün olmadığı ve neredeyse 500 bin müteahhitin olduğu bir ülkede yaşıyoruz!
Oh ne güzel Türkiye!
İyi haftalar...