Malumunuz üzere inşaat sektörü durgun bir dönem yaşıyor. Bu durumun bir çok açıklaması var. Önce paradan gidelim; piyasada likiditenin değerlenmesi, mevduat faizlerinin %50'ler seviyesine yükselmesi, konut kredi faizlerinin aylık %2.90'larda seyretmesi vs. gibi nedenlerle piyasada bir daralma ve durgunluk yaşandığı açık. Tabi burada merkezi hükümetin uyguladığı mali politikalarında temel sonucudur diyebiliriz.
Bizim ekonomimiz bir düzeltme yaşıyor, işin özeti budur.
***
Basında çıkan bir haberden devam edelim. Faizlerdeki ve fiyatlardaki yükselişlerle beraber, toplam konut satışları içinde ipotekli payı Aralık'ta yüzde 4,4'e kadar gerileyerek 14 yılın dibine geldi. Bu oran üç sene önce yüzde 57'ye kadar çıkmıştı.
Son yıllarda yaşanan fahiş yükselişler sebebiyle ev almak daha da zor hale gelirken, faizlerdeki yükselişin sonucunda da ipotekli satışlar tarihi düşük seviyelere geriledi.
TÜİK tarafından açıklanan rakamlara bakıldığında, Türkiye genelinde 2023'te konut satışları 9 senenin en düşük seviyesine düşerken, ipotekli satışlarda 14 senenin dibi görüldü.
Toplam konut satışları 2023'te bir önceli yıla göre yüzde 17,5 oranında düşüşle 1 milyon 225 bin 926 adet olurken, ipotekli satışlar yüzde 36,6 düşüşle 177 bin 748 olarak kaydedildi.
TÜİK tarafından açıklanan rakamlara göre; 2020 yılında 573 bin 337'ye kadar yükselen ipotekli satış adedinde 2009 sonrası dönemin dip seviyesi kaydedilmiş oldu.
2020'de yüzde 38,2, 2021'de yüzde 19,7, 2022'de yüzde 18,9 olan toplam konut satışlarında ipotekli satış payı, 2023 yılında yüzde 14,5 ile 14 yılın dibine indi.
Bu oran 2011'de yüzde 40,8 ile tarihi zirvesine ulaşmıştı.
Türkiye'de ipotekli konut satışları, Aralık 2023'te bir önceki yılın aynı dönemine göre, yüzde 72,3 düşüşle 6.042'ye kadar azaldı.
Toplam konut satışlarında ipotekli satış payı Aralık'ta yüzde 4,4'e kadar düştü.
Bu oranda 2009 yılından sonraki dönemin aylık bazda en düşüğü olarak kaydedildi.
Konut satışlarında ipotekli satış payı 2020 Temmuz'da yüzde 57'ye ulaşmıştı.
Aralık ayında ipotekli satışların 1831'i, 2023 genelinde 53 bin 455'i ilk el satış olarak kaydedildi.
Faizler arttı, krediler kısıldı...
Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan rakamlara göre; konut fiyatları Kasım 2023 itibarıyla son bir yılda yüzde 82,8 yükseldi.
Son 3 senedeki birikimli artış ise yüzde 656 olarak belirlendi.
Türkiye genelinde ortalama bir konutun metrekare fiyatı kasımda 30.318,6 Türk Lirası'na çıktı, bu şekilde 100 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı da 3 milyon 31 bin 860 Türk Lirası'nı buldu.
Bu rakam İstanbul'da 4 milyon 453 bin 250 TL'ye, Ankara'da 2 milyon 329 bin 160 TL'ye, İzmir'de 3 milyon 546 bin 530 TL'ye kadar yükseldi.
Konut kredisi faizleri de Mayıs seçimlerinden önce yıllık yüzde 16 seviyelerinde iken şu an yüzde 42'lerde. Ev fiyatları yükselirken, bankalar son dönemde hem faizleri yükseltti hem de konut fiyatına oranla düşük miktarda krediler sunmaya başladı.
Yüksek enflasyon ortamı, belirsizlikler ve yurt dışından uzun dönemli TL finansman imkanlarının ortadan kalkması, bankaların konut kredilerinde frene basmasına neden oldu. Konut kredisinde gerekli taksitleri ödeyebilecek gelire sahip hane sayısı da son senelerde gittikçe azaldı.
***
Bu hafta yayınlanan bir haberde yurtdışı gayrimenkul yatırımlarının son 2 senedir artış olduğu açıklandı.
Türklerin yurtdışında ki yaptığı gayrimenkul yatırımlarının artışı TCMB istatistiklerine de yansıdı. 2022'de 701 milyon dolar olan gayrimenkul faaliyetleri kalemi 2023'ün ilk 11 ayında 1 milyar 918 milyon dolara yükseldi.
Aralık ayı verilerinin de açıklanmasıyla bu artış büyüyecek.
Habere göre; Yunanistan'dan mülk alanlar içinde Çin 1.sırada, Türkiye 2.sırada, Portekiz'den mülk alanlar içinde Türkiye 4. sırada yer alıyor. Liste uzun.
Burada yatırım amacı nedir derseniz; kiralama öncelikli. Aylık kira bedelleri çarpan hesabı döviz bazında Türkiye'ye kıyasladığınızda yatırım karşılığınızı 6-10 yıl arasında alıyorsunuz. Ülkemizde bu oran ortalama TL bazında 20-25 yıl olması nedeniyle yatırımcılar yurtdışında ki mülkleri daha cazip buluyor, ki normaldir.
Ben sadece ABD'de 2008 yılında yaşanan büyük krize yol açan hedge fonları patladığında yaşananları hatırlatmak isterim. Alternatifler çok olması nedeniyle o ülkelerde emlak hızla artıyor, hızla değer kaybediyor tabi ki bazı bölgeler istisna.
Ben doğru tercihlerin ve seçiciliğin yatırımı değerli kılacağına inanıyorum.
Şuna dikkat edin, özellikle ABD, Kanada gibi ülkelerin toprak büyüklüğünün getirdiği avantajlar nedeniyle arsa maliyetinin düşük olmasından dolayı emlak fiyatlarının ülkemiz ile kıyaslandığında düşük kalması normaldir.
Türkiye de ise mülklerin değer kaybetmesinin belirli kriterleri vardır. Eski yapılar, 2.el satışlar ve iş bilmez müteahhitlerin finans sorunları.
Günümüzde müteahhitler eğer satış cirosunu malzemeye bağlamazsa yani kullanacağı ürünleri yerine koymazsa işi çok zordur, projesini bitiremez.
Son dönemde yaşanan iflas ve konkordatoların temel nedeni de budur.
***
Geçmişte enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde ticaret döngüsü yüksek olduğu için -ki o dönem de konut kredileri de olmamasına rağmen- neredeyse 36-48-60 ay hatta 100 ay vadeli mülk satışları yapılıyordu.
Tabi o zaman ki şartları da göz önünde bulundurmak lazım. O dönemlerde arza sunulan arsa alternatiflerinin çok olması, kat karşılığı oranlarının düşük olması, malzeme ve emtia fiyatlarının enflasyona göre hesaplanması söz konusu olduğu için vadelendirme uzun tutulabiliyordu.. maliyetler de ona göre hesap edilirdi.
Şimdi ise enflasyon, konut kredi faizleri, kat karşılığı oranları, malzeme fiyatları ve tedarik sorunları vs. gibi nedenler ile şartlar değişti. Bu durum global piyasalardan da kaynaklandığı için dün ülke sorunları istikrara bağlıydı, bugün ise global dünyanın şartlarına bağlı.
Ama en önemlisi sektör için söylüyorum; 2020 pandemi dönemi ile ticaretin şekli, algısı, normları ve güncel formasyonu değişti. Gündelik fiyatlar ve ödeme şekilleri alışılmadık bir düzen ve duruma evrildi.
Maliyetler minimum 5 kat artıyor, satış rakamları da 5 kat artıyorsa konut açığı bu durumda hiç bitmez. Normalleşmeye ihtiyacımız var.
***
Dikkat edilirse günümüzde kat karşılığı oranları şehrin çeperleri dahil herkes arsasına %50 oranlarında hak istiyor. Hatta ana arterlerde bu oran %60 lar seviyesinde.
İyi de bu maliyetler ve şartlarda yatırımcı nasıl cesaret etsin proje yapsın, alıcılar neye göre yatırım yapsın, düşünmek lazım.
Bu durumda konut açığının olmasını yadırgamamak da lazım!
Halbuki kat karşılığı oranları Avrupa ve ABD gibi ülkelerde %20'ler seviyesinde.
Bu oran hesaplaması arsa stok arzının azalması ve hisseli ve muvazaalı yerlerin kalması nedeniyle toprak fiyatlarının da yükselmesi bunda büyük etkendir.
***
İyi haftalar...
