İnşaat sektörü 2018 yılı, 3.çeyreğinden itibaren döviz kurlarında yaşanan artışlarla beraber piyasa ve konut faizlerinin artması ile sektör ciddi bir durgunluğa girdi.
Mevduat faizlerinin neredeyse %25 lere fırlaması ile faize yönelen sıcak para son aylarda yaşanan ekonomik gelişmelerle faizlerin düşüş sürecine girmesi kamu bankaları tarafından başlatılan aylık 0,99 faizli konut finansmanı ile sektör bir nebze soluk aldı diyebiliriz.
Tabi faizlerin düşmesi ile mevduatta olan yatırımlarda gayrimenkule geri dönüyor. Müteahhitler de şişen maliyetlerin karşılığında fiyatları artırmadığı gibi eski fiyatlardan satışlara devam ediyor, yani finansal döngüyü çevirmek için kârdan zarara razı oldu.
Uzmanların ve piyasa aktörlerinin de yaptığı açıklamalarda şunu gösteriyor ki; alıcılar açısından da bu durum tam bir yatırım dönemidir ve çok güzel fırsatlar içermektedir.
***
Aslında bu tür dönemler sektörel disiplini de artırmaktadır. Yapılan yanlış işler ve yatırımlar ile satış ve pazarlamalarda bu süreçlerde gerekli derslerini almaktadır.
Gelelim bölgemize, malumunuz üzere Silivri bölgesinde halen daha inşa, satış ve pazarlamaları devam eden irili ufaklı yüzlerce konut, işyeri, villa, sanayi üniteleri vb. her biri farklı konseptlerde gayrimenkul projeleri var.
Bu projelerin büyük çoğunluğu iyi bir pazar araştırması ile başlayan ve nihai hedef kitle tesbitleri vs. yapılmış projeler değildir.. neden derseniz, açıklayalım.
1- Mal sahipleri
Her imarlı arsa sahibi kendini direk müteahhit sınıfına sokuyor ve bunun çok büyük bir yanlış olduğunu fark ettiğinde ise iş işten geçmiş oluyor.. hele bu dönemde.
Kişiyi bu yanlışa ne götürüyor derseniz, insanoğlunun doymak bilmeyen hırsı.. müteahhitin kârına göz dikiyor, ‘falanca da yapıyor ben neden yapmayayım veya benim neyim eksik' diye düşünüyor. Bırakın konsept uygulamasını falan, doğru düzgün bir pazar araştırması bile yapılmadan, kulaktan dolma bilgilerle ve reel satış rakamlarını ve en önemlisi satış ve pazarlama organizasyonunu bilmeden yapılan her iş ve proje hüsran olmaya, yarım kalmaya ve zarara mahkumdur..!
2- Şirketler
Ülkemizde inşaat sektöründe faaliyette olan 400 bin civarında kişi, şirket ve kurum olduğunu düşünürsek herkes inşaat yapmaya hevesli, neredeyse her meslekten, her gruptan insan ne kadar da meraklıymış bu inşaat işine..!
Hesap kitap bilmeyen, bir tecrübesi olmayan, biraz sermayesine güvenen, zamana matuf emlak'ta yaşanacak artışlara güvenerek bu işe soyunanlar hep hüsrana uğramıştır. Bölgede yıllardır faaliyet gösteren şirketlerin yaptığı yatırımlara bakarak ve bu şirketleri emsal alarak yola çıkılması da güzel de, işe nasıl bakıldığı ve niyetler önemli. Dikkat ediyorum, yapılan tüm işlerde, satış-pazarlamalarda hepsi acemice ve profesyonellikten uzak işler.
Mesela, yarım kalan veya istenilen grafiği tutturamayan birçok projeye dikkat edin, konsept ve plan uygulamalarında ciddi sıkıntılar vardır.. ya doğru konumlandırılma, ya da bilinçli bir çalışma ile hedef kitle ve pazar araştırması vs. yapılmamıştır..!
Burada en önemli konu satış yapmak için fiyatları öldüresiye kırmanın altında yatan ve sorgulanması gereken ayıplı mal üretimidir ki bu durum alıcı kitleler tarafından sorgulanmalıdır. Bu durum aynı zamanda mesleki ihanettir.
3- Kat karşılığı oranları
Bölge de son yıllarda ki kat karşılığı oranlarının bilinçsizce artması da en büyük etkenlerden biridir. Bu konuya şöyle bir örnekleme ile devam edelim.. bölgemizde konut satış fiyatları şehrin tüm lokasyonlarına bakıldığında m2 baz fiyatları 3-4 bin civarında olan bir lokasyonda eğer toprak sahibi olarak %45-50 kat karşılığı oranlarını isterseniz o proje bitmez. Çünkü maliyetler belli.. oysa şu anda konut piyasasında satılan rakamlara/paralara bakıyorum da ancak mal edilir. Kısacası bu rakamlara kontlar yerine konulamaz ve külliyen zarardır..!
Toprak sahiplerini bu konuda kanaatkâr davransa ve yerini ehline doğru oranlarda verse inanın hiç sıkıntı olmayacak..!
4- İş bilmez proje geliştiriciler
Burada proje geliştirenler ile piyasaları yönlendiren emlakçılara da şaşırıyorum. Piyasanın bu koşullarında bile kat karşılığı oranlarını %50 seviyelerinde tutmak ve değerlendirmek için caba gösteren kişi ve kurumları açıkçası yadırgıyorum. Örnekler ortada, istisnaları ayırırsak birçoğu bilinçsizce yapılan yatırımlar mışla ve mişle olacak işler değil bunlar. Hiç unutmuyorum, yıllar evvel proje geliştirici bir arkadaş, toprak sahibi bir kişiyi Sunflower projesinde ev gezdirerek emsal fiyatlarından dem vurarak villa konseptinde bir projeye ikna etti. Tabi benim ikazlarıma rağmen ahşap teknoloji ile değil de betonarme sistemle yapılmasını, betonunda kendisinden alınmasını sağlayarak bu kişiyi ikna etti. Sonuçta işe başladılar, çok ciddi bir medya planlaması büyük bir kampanya başlatarak inanılmaz paralar harcadılar. Projeleri emsal aldıkları rakamlara ulaşamadığı gibi 10 yıldan fazla bir zaman oldu, halen daha o projenin %50 si boş, iyimi!
Neden derseniz, ekibin iş bilmemesi, projenin konsept, inşa sistemi, planları ve satış-pazarlamaları acemice ve eksikti. Bu villa projesi için bir örnekleme idi.
Lakin konut işi daha da bir fecaattir. Kat karşılığında teslim süresi nedeniyle işin zamanında bitirilmesi ve teslimi nedeniyle finans yükünü de düşündüğünüz zaman matematik hesabının olmadığı bir yerde yapılacak iş ve ticaret külliyen zarar ve ziyandır. Neresinden tutsanız elinizde kalır..!
5- Müşteriler.
Gelelim vehbinin kerrakesine... Bir defa şunun çok iyi anlaşılması lazım. Geçen hafta da yazdım, işin doğru düzgün bir araştırması yapılmadan, yasal olup-olmadığına bakılmadan ve sadece bütçeye göre mülk alınırsa sonuç ve akıbet çok keyifli olmayacaktır. Aslında alıcı kitleler açısından en güzel ve en uygun bir zamanlama dilimini yaşıyoruz.
Çünkü bu fiyatlara şehrin geneline bakıldığında yer bulmak mümkün değildir. Silivri birçok değeri olan, deniz, ulaşım, lokasyon ve gelecek vaad eden bir bölgedir.
***
İnşaat işi bir girenin bir de girmeyenin pişman olduğu bir sektördür..!
Sonuç olarak tekrarlamakta fayda var. Bu ortamda, bu şartlarda, bu koşullarda ve bu fiyatlara iskanı alınmış her türlü mülkü satın alabilirsiniz.
İyi haftalar...
