Geçen haftadan devam edelim... Sektörle ilgili bazı konuları soru-cevap şeklinde ve konuyu detaylandırmakta fayda görüyorum. Aşağıda yazı da hem şahsımın hem de sektörün uzmanlarının görüşleri ve tesbitlerini bulacaksınız.
***
1.Döviz artışının emlak fiyatları
üzerine etkisi olur mu?
Son 1 yıldır dövizde yaşanan artışa bakarsak kısa vadede doların ya da faizin yükselmesi piyasalarda durgunluğa neden oluyor. Bu da beraberinde emlak satışlarında bir düşüş olarak algılanıyor. Orta ve uzun vadede ise maliyetlerin artmasının yanı sıra hem malzeme ve işçiliklerde ki fiyat artışı hem de arzın azalmasından dolayı yine emlakta fiyatların yükseleceği aşikârdır. Türkiye'de paranın gidebileceği başka bir yön yok dönüp dolaşıp yine gayrimenkule gelecektir, bu kaçınılmaz. Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği sürece uzun vadede emlak getiride tüm yatırım enstrümanlarını geçer. Bakmayın siz doların artışına, neredeyse son 15 yılda biraz getiri sağlayınca baş tacı ediliyor! İşte işin sırrı da burada. Emlak satın almanın da tam zamanı çünkü dövizde yaşanan artışlar daha maliyetlere yansımadı!
Son 15 yıllık dolardaki artışı emlakla karşılaştırın bakalım Dolar veya Euro getiride gayrimenkulün yanına yaklaşabilir mi?
Eğer siz yatımınızı sadece dolar veya Euro endeksli düşünürseniz yanılırsınız. Uluslararası güç odakları ve şer odakları Türkiye'yi siyasi ve ekonomik kaosa sürüklemek adına dolarda spekülasyon yapıyorlar. 2015 Nisan ayından beri Merkez Bankası'nın bağımsızlığına dokunulduğunu düşünüp doları körüklüyorlar. Dolar sahte bir paradır, bunu unutmayın. Dünya ekonomileri dolarize olmaktan kaynaklı bir bataklığa saplanmışlar. Bu işin içinden çıkmanın yollarını arıyorlar; eninde sonunda bir yol bulunacak. Hesabı-kitabı dolara göre yapanların uzun vadede yanıldığını hep beraber göreceğiz.
2.Emlak fiyatları bu
ortamlarda düşer mi?
Yıllardır bu konuda hep aynı şeyleri söylüyoruz, bir kez daha tekrarlayalım: Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği sürece emlak fiyatları düşmez; tabi ki sendeler ama kimse de maliyetlerinin de altında mülkünü satmaz. Ancak 2.el piyasasında nakde sıkışıp satanlardan dolayı fırsatlar oluşabilir. Genel anlamda bir düşüş beklemek hayaldir. Belirleyici olan siyasal istikrardır. Siyasal istikrar devam ettiği sürece Türkiye, bölgesel siyasal sorunların hepsinin üstesinden gelecektir.. devlete ve millete inanmak ve güvenmek zorundayız.
3.Emlak yatırımında ne kadar
bir süre gözetilmelidir?
Emlak yatırımlarında 3-4 yıl kısa süredir en az 5-10 yıllık düşünmek gerektiğini uzmanlar söylüyor. Benim fikrim ise şudur; Silivri ve Çatalca bölgeleri KDV avantajıyla şu an cepten yiyor. Bu şu demek; bu bölgelerde rayiç değerlerin halâ 500-TL/m2 nin altında olması nedeniyle KDV'nin %1 olması şu an avantaj gibi gözükse de satılan mülkler yarın yerine konulamayacaktır ve alıcılar her halükarda kâr edecektir. Bu nedenle bu iki bölgede ki şu an satış rakamları özellikle Silivri aksı için konuşuyorum büyük avantajlar ve fırsatlar sunuyor. Emlak yatırımı için bu bölge de birkaç yıl içinde ve kısa vadede prim ihtimali çok yüksektir ve ciddi kazançlar olacaktır.
4.Piyasalardaki tıkanıklık
neden kaynaklanıyor?
İnşaat sektörü açısından aslında bu durumun birkaç sebebi var diyebiliriz.
1) Şehrin en pahalı ve prim potansiyeli yüksek olan bölgeleri de dahil neredeyse tüm lokasyonlarda matematiği zorlayan fiyatlar vardı. Bu durum biraz da arz talep dengesi ile de orantılı idi. Ancak kira çarpanlarına göre fiyatları da yüksekti. Şimdi bunların düzeltmesi yaşanıyor. Kira çarpanının desteklemediği hiçbir yükseliş kalıcı olamaz. Bu durum yabancı yatırımcılara karşı fazla fiyatla emlak satmak için aracıların fiyat şişirmesi de bir etkendir şimdi bu tashih ediliyor!
Bu hafta içinde yayınlanan bir habere göre: “Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün (OECD) verilerine göre; bazı bölgelerde ki emlak balonunun resmi görülebiliyor. Uluslararası hesaplamalarda emlak balonunun başlıca göstergesi olarak reel fiyat/kira oranı kabul ediliyor. 2010'da bu oran 100 kabul edildiğinde, Türkiye'de 2016'nın üçüncü çeyreği itibarıyla 148.9 puana kadar yükseldi. 35 OECD ülkesindeki ortalama ise yalnızca yüzde 107 olarak kaydedildi. 19 ülkenin bulunduğu Euro Bölgesi'ndeki yüzde 94.4'lük oran, yatırım aracı olarak konut satın almanın cazip olduğunu işaret ediyor. OECD ülkelerinin 14'ünde oran 100'ün altında kaldı, yani konut satın almanın getirisi son 6 yılda yükseldi. 10 ülkede ise oran 100-110 bandında kaydedildi, yani balon riski belirmedi. Türkiye ile birlikte Yeni Zelanda, İsrail ve İsveç, yüzde 130'un üzerindeki oranlarla emlak balonu kaydedilen ülkeler arasında yer aldı. Emlak balonunun başka göstergesini de satış artışındaki yavaşlama oluşturuyor. Bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışı sayısı artış oranı 2015'in ikinci çeyreğinde yüzde 18.8 ile rekor kırdı. 2015 ortalaması ise OECD'ye göre yüzde 18.4 olarak kaydedildi. Ancak bu oran 2016'nın ilk çeyreğinde yüzde 16.4'e, ikinci çeyrekte yüzde 14.4'e, üçüncü çeyrekte ise yüzde 14.0'a geriledi. Ekonomik sıkıntı yüzünden ülkemiz konut sektöründe stokların artmasından endişe ediliyor. Yeni konut satışları her yıl 500-550 bin civarında kalırsa stokların erimesi mümkün gözükmüyor. Üstelik firmalar ekonomi kurmaylarının üzerinde çalıştığı “değer artışlarından vergi alma” konusunda da büyük tedirginlik yaşıyor. Türkiye'deki emlak balonu, revaçta olan belli başlı merkezlerde daha açık görülüyor. İstanbul'da kentsel dönüşümün sürdüğü Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih buna örnek oluşturuyor.”
2) İstanbul'da B ve C gelir grubuna yönelik konutlarda arz eksikliği var. Sorun B+, A ve A+'daki arz fazlalığı olmasından kaynaklanıyor. Şirketler arsa maliyetlerinin yükselmesinden dolayı projelerde uyguladıkları lejantı da yüksek tuttukları için +plus kitleyi hedeflerine almak zorunda kalıyordu. B ve C gelir gruplarına ve bu segmentlere yönelik konut arzı yapmadıkları için sektörün tıkanıp kalması normaldir.
Burada üzerinde durulması gereken iki noktayı Silivri bölgesi için irdelemek gerekiyor.
• Silivri bölgesinde kat karşılığı oranlarını proje yapmak için %45-50 seviyelerine yükselten şirketler şu anda geçerli satış rakamlarını baz aldığımızda aslında kârdan zarar ediyorlar. Bu durum da yatırımcılar için de büyük fırsatlar içeriyor.
• İnşaat sektöründeki patronların ve profesyonellerin hangi arsaya yüzde kaç verileceği konusunda derslerine daha fazla çalışması gerekiyor. Verilen her fazla kat karşılığı oranı dönüp dolayıp şirketleri ve patronları vurur.
Bu kat karşılığı oranları görüntüde şirketlerden çıkıyor gibi olsa da uzun vadede halkın cebinden çıkacaktır.
Alıcıların kimden ve hangi şirketten ne aldıklarına dikkat etmesi lazım yoksa iki yılda teslim edilecek mülk sonra size tarih yazmasın!
***
Sonuç olarak; Konut sektörünün geleceği görememesi, hedef kitleyi ve pazarları tanıyamaması, müşteri beklentilerini okuyamaması gibi nedenlerle iş sanki ‘saldım çayıra mevlâm kayıra' gitmesi!
Projelerin bilinçsiz şekilde yanlış üretimlerle pazara arz edilmesi nedeniyle arz da artıyor ve arz hep aynı hedef kitleye yoğunlaşıyor. Ne zaman ki şirketler bölgesel kitle tesbitini doğru yapar, doğru plan ve doğru fiyat analizi ile inşa ettikleri konut projelerini sunarsa veya satarsa o zaman piyasadaki tıkanıklık biter.
İyi haftalar...
