Malumunuz üzere mütekabiliyet yasasında yapılan değişiklikle yabancıların Türkiye'den mülk edinimi belirli prosedürlerle tekrar düzenlenip yürürlüğe girmişti.
Tabi yaşanan gelişmelerde ihtiyace binaen bu yasaya güncel ihtiyaç, beklenti ve ekonomik kazanç boyutunda yeni ilaveler eklenmesi hasıl oldu.
Buna göre yapılan yeni düzenleme ve uygulamalardan biri de Türkiye'den konut veya iş yeri alan yabancılar için getirilen KDV istisnası, yabancı kişi veya şirketin, Türkiye'deki bir inşaat firmasından konut veya iş yeri alması durumunda KDV ödemeyecek olması, hem bu sayede ülkeye döviz girdisi sağlanacak hem de inşaat sektörünün teşvik edileceği açıklandı.
Hazırlanan bu teklife göre "Tapu harcı oranları ile inşaat sektöründe kullanılan bazı kağıtlar bakımından damga vergisi oranlarının farklılaştırılmasına da imkan sağlanacağı" açıklandı.
Gene kamudan yapılan diğer bir açıklamaya göre yabancıların 1 milyon usd tutarında bir mülk edinimi halinde T.C. vatandaşlığı verilecek.
***
Büyüklüğüne, yapı ruhsat tarihine veya nerede yapıldığına bakılmaksızın tüm işyerlerinin satışında yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekiyor.
Aynı şekilde 150 metrekareden büyük tüm konutların teslimi de yüzde 18 oranında KDV'ye tabi ancak bu konutlar için geçici süreyle yüzde 8 oranının uygulandığı unutulmamalı.
***
Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlara gelince bunların tabi olduğu KDV oranı belirlenirken, öncelikle yapı ruhsatının tarihine bakılması gerekiyor.
Yapı ruhsatı 2013 yılından önce olan bu konutların teslimi yüzde 1 oranında KDV'ye tabi dolayısıyla 2013 yılından önce yapı ruhsatı alınmış olanlar, büyükşehir sınırlan içinde veya lüks olup olmadığına, hatta arsa birim vergi değerine bakılmaksızın eskiden olduğu gibi yüzde 1 oranında KDV'li olarak satılabiliyor.
Yapı ruhsatı 2013 yılı ve sonrasında olan, net alanı 150 metrekareye kadar konutların KDV oranının tespitinde, bunların büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmaması ya da inşaatın kalitesi belirleyici oluyor.
Önce basit olandan başlayalım 150 metrekareye kadar olan konut, büyükşehir sınırları içinde değilse ya da büyükşehir'de olmakla birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamışsa bir problem yok, eskiden olduğu gibi yüzde 1 oranında KDV' le satılabilir.
Şu anda ülkemizde 30 tane büyükşehir belediyesi bulunuyor. Buralarda lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutların satışında KDV oranı, yapı ruhsatının alındığı tarihe ve konutun üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare değerine göre değişiyor.
Ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi durumunda da aşağıdaki oranlar uygulanıyor.
Ayrıca bu oranların kamu kurum ve kuruluştan ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projeleri için de geçerli olduğunu hatırlatmakta fayda var.
***
3 Şubat'ta yayımlanan Bakanlar Kurulu Kararı ile yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 ve sonrasında alınan projeler kapsamındaki 150 metrekareye kadar konutlar için arsa birim metrekare değerleri farklılaştırıldı.
Buna göre söz konusu konutların (büyükşehir belediyesinde, lüks veya birinci sınıf) tesliminde arsanın metrekare vergi değeri;
•1.000 liradan azsa eskiden olduğu gibi yüzde 1,
•1.000 - 2.000 lira (2.000 lira dahil) arasındaysa yüzde 8,
•2.000 liranın üzerindeyse yüzde 18 (geçici süreyle yüzde 8) oranında KDV hesaplanacak.
Örneğin İstanbul'da (büyükşehir) bulunan ve yapı ruhsatı bu ay içerisinde alınmış, olan bir proje kapsamında lüks olarak inşa edilen 150 metrekareden küçük bir konutun, arsa birim metrekare vergi değeri bin liradan azsa yüzde 1, bin liradan fazlaysa yüzde 8 (eğer 2 bin liradan fazlaysa geçici süreyle yüzde 8) oranında KDV hesaplanacak.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki 150 metrekareden küçük konut teslimleri ise bu sınıflandırmanın kapsamına girmiyor.
***
Yukarıdaki açıklamalarımızda, bazı konutların aslında yüzde 18 oranında KDV'ye tabi olmasına rağmen geçici süreyle bu oranın yüzde 8'e indirildiğinden bahsettik.
Bu aslında yeni bir uygulama değil!
Hangi konutların kapsama girdiğine, dolayısıyla eylül sonuna kadar yüzde 18 yerine yüzde 8 oranında KDV'li olarak satılabileceğine bir bakalım:
1. Net alanı 150 metrekareden büyük konutlar,
2. Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlardan;
* Yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 ila 31 Aralık 2016 tarihleri arasında alman (büyükşehirde, lüks veya birinci sınıf inşaat) ve arsa birim metrekare emlak vergisi değeri bin lira ve üzerinde olan konutlar,
* Yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden sonra alman (büyükşehirde, lüks veya birinci sınıf inşaat) ve arsa birim metrekare emlak vergisi değeri 2 bin liranın üzerinde olan konutlar.
***
Gayrimenkul alım satım faaliyeti ile uğraşan kişiler, örneğin müteahhitler ya da inşaat firmaları veya diğer şirketler tarafından satılan gayrimenkuller üzerinden KDV hesaplanıyor.
Ticari faaliyet çerçevesinde olmayan satışlar ise KDV kapsamına girmediğinden, evini satan bir emeklinin, çalışanın ya da bir ev hanımının bu satışta KDV hesaplaması söz konusu değil.
Dolayısıyla yukarıda değindiğimiz KDV oran uygulamasının, kişiler arasında gerçekleşen ikinci el konut alım satımlarına herhangi bir etkisi bulunmuyor.
3 Şubat tarihli Bakanlar Kurulu Kararı sadece konut KDV oranına ilişkin değişiklikleri içermiyor.
Yine konut satışlarını teşvik etmek amaçlı damga vergisinde yapılan değişiklikler de var buna göre resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde binde 9,4 oranında uygulanan damga vergisi sıfıra indirildi. İyi haftalar...
