İnşaat sektörü nereye gidiyor?

Geçtiğimiz günlerde yapılan bir toplantıda; “Türkiye de her yıl 750 bin konut ihtiyacı olduğu, yılda 150 bin konut açığı olduğundan bahisle arsa stoklarının erimesi nedeniyle hükümetin arsa üretmesi ve kentsel dönüşümün önemine atfen talepler” dile getirilmiş.
Kısacası arzda arsa stoklarının erimesi ve maliyetleri ile beraber yapısal malzeme fiyatlarının artması sektörde ciddi bir daralmaya soktuğu kentsel dönüşümün yavaş ta olsa ilerlemesi ve imar sorunları nedeniyle sektörü tatmin edecek kârlara ulaşmaması gibi nedenler sayılabilir.
Ancak şu konuda unutulmamalıdır; kentsel dönüşüm inşaat sektörüne arsa stoklarının kalmaması, mevcutlarında yüksek marjlarda olması gibi sebepler nedeniyle de sektör önünü de göremiyor. Bu durumun teyidi de basittir, arza sunulamayan projelerdir.
Dikkat edilirse, hafta sonları proje ilanlarına bakın anlarsınız çünkü ilan yok.
Tabi burada kentsel dönüşümün yavaş ilerlemesinin en büyük sebeplerinden biri de kat karşılığı uygulaması yapıldığında yeterli imar alanlarının müteahhitlere kalmaması nedeniyle hesaplar da tutmuyor.
İmar konusu bir yere kadar diyelim, lakin esas mesele inşaat sektörünün mal tedarikinde yaşanan sıkıntılar ve her gün artan girdiler ve maliyetler, bu gün aldığınız malı yarın yerine koyamıyorsunuz. Bu durum nereye kadar sürer veya varır bilinmez.
Bu durum sadece bize özel değil ki.. emlak fiyatları ülkemizde artıyor artmasına da, Dünya ölçeğinde de emlak fiyatları ortalama %20 artış göstermiş.
***
Sektörün içinden biri olarak yazıyorum, birkaç aydır neredeyse tüm sektörlerde tedarik sorunları ve maliyetler konusunda ciddi sıkıntılar var.
Otomotiv sektöründe bile 1 ay içinde 5 kere zam gelmesi artık kimseyi şaşırtmıyor.
İnşaat sektöründe ise durum inanılmaz. Aynı şekilde fayans, ke-reste, beton, demir vb. gibi neredeyse tüm kalemler de fiyatlar inanılmaz şekilde arttı ve artıyor.
Malumunuz üzere Covid-19 salgını ile başlayan ve halen daha devam eden süreci yaşıyoruz.
Çıkış noktası Wuhan olması nedeniyle tüm ülkelerden bu işin müsebbibi olarak Çin suçlanıyor ve tazminat talebi gündemde.
Dünya ekonomisinde büyük söz sahibi olan Çin'den tedarikten yaşanan sıkıntıların, akabinde AB ülkelerinin yakın olması nedeniyle ülkemize yönelmesi sonucunda ihracat rakamlarının artması da bunu gösteriyor.
Peki bu durum nereye kadar sürer veya devam eder, bilinmiyor.
Uzmanlara göre sürecin 1,5 yıl içinde normalleşeceği konusunda tahminler var. Ortada bilinemeyen ve anlaşılamayan belirsiz bir durum var.
Hayırlısı Allah'tan..
***
Devam edelim, Silivri ölçeğinde, arz ve talebe göre bir değerlendirme yaparsak, yazdan beri konut fiyatları inanılmaz bir şekilde artış gösterdi.
Ağustos ayında Silivri konut piyasasında satılık 130/140 m2, 3+1 daireler 900 bin tl, 90/100 m2, 2+1 daireler de 650 bin TL seviyelerinde iken bugün bu fiyatlar %30-40 artış gösterdi. Şimdi ise demirin tonu 9.000-TL, betonun m3 fiyatı ise 450-TL seviyelerinde. 3+1 daireler 1,3 milyon, 2+1 daireler 950 bin seviyelerinde... Peki o zaman şirketler ne yapacak?
Sektörde faaliyet gösteren hem yapımcı şirketler, hem de üretici ve ithalatçılar pandemi döneminde maliyetlerin %200 artmasından muzdarip.
***
Pandemi döneminde hammadde ve emtia fiyatlarının artmasından mütevellit artan ve şişen maliyetlere bakıldığında bugün 100 m2 dairenin 1.sınıf malzemeli -arsa payı hariç- m2 maliyet fiyatı 4.000-TL nin altında değil.
Tabi bu rakamlar yapılarda kullanılacak malzemenin lejantına bağlı olduğu bilinmelidir. Normal standartlarda inşa edilen konutun maliyeti ile sizin seçiciliğinize bağlı inşa edilen malzeme lejantı çok fark edecektir.
Özellikle kullanılacak malzeme seçeneklerinin sonunun olmadığı, işçilik ve diğer emtialarda ki fiyatların da dövize bağlı arttığı bilinmelidir.
Burada en önemli parametrelerden bir de artan döviz fiyatları... Sonuçta hammadde fiyatlarının da dövize bağlı olması süreci ciddi etkiliyor.
Arsa maliyetine gelince; eğer müteahhit projeyi kat karşılığı alacaksa %50 ile anlaştığını varsayalım; 1 daire müteahhit, 1 daireyi de mal sahibine inşa edilecektir. Varın hesabı siz yapın..!
Farklı şekillerde hesabı da yapmış olsak bu durumda TOKİ ve Kiptaş projeleri çok daha avantajlı oluyor. Neden?
Öncelikle bu kurumlar hem özel imara tabi.. imar durumunu da kat irtifakını da kendileri yazıp çiziyor, hem de sosyal konut ürettikleri için malzeme lejantları da, kar marjları da düşük tutulduğu için cazip oluyor.
Çünkü her daireye arsadan gelen maliyette müteahhite binen yük daire başına 180-220.000-TL seviyelerinde ise bu kurumlara binen yük 10-30.000-TL seviyelerinde..!
Bu nedenle inşaat sektörünün artan nüfus bağlamında, arzda satılacak mülklerin azalması ve artan maliyetler nedeniyle satış rakamlarına maliyetleri karşılayamaması Silivri lokasyonun da bu süreci aşmaları zaman alacaktır.
Şimdi şöyle düşünülen; Ağustos ayında satılan daire 900 bin ise bugün 1.3 milyon olmuş. Bu iş sektör açısından da bir sınav niteliği taşıyor, neden derseniz?
Geçen gün basında yer alan bir habere göre; sektörde faaliyet gösterdiğini iddia eden bazı şirket veya şahıslar -sektörü tenzih ediyorum- son dakikada fiyatların artmasından dem vurularak satışların bozulduğu açıklandı..!
İnsanlar bilmeden veya tanımadan daire almak için sözleşme yapıyor, birkaç ay sonra müşteriye karşı artan maliyetleri sebep göstererek satışı bozmak da neyin nesi, neyin fesi..?
30 yıldır bu sektördeyim, böyle gayri ciddi, gayri ahlaki ve gayri ticari bir zihniyet görmedim.
Satışı durdurdum dersiniz tamam, size kimse bir şey söyleyemez, ancak birebir anlaşma yapılan hatta sözleşme imzalanan bir taahhütü bozmak bir şirket için sınav niteliğindedir. İnsanları kaybedersiniz.
Ticarette temel kuraldır; tacir ahlaklı ve basiretli bir tüccar olarak faaliyet gösteriyorsa sözleşmesine uymak zorundadır.
Adalet ve hakkaniyet bilmeyen bu tiplerin sektöre verdiği zararı düşünebiliyormusunuz?
Her zaman söylüyorum kimden neyi, kaç paraya satın almadan önce iyi düşünün.
Binbir emekle kazanılan bu paraları gösteriş meraklısı bu tiplere vermeyin. Hem işin hayrı olmaz, hem de teslimde de sorunlar yaşarsınız.
***
İyi haftalar..