Bölgesel Projeler

Malumunuz üzere Silivri bölgesinde son birkaç senedir farklı zeminlerde ve farklı konseptlerde yeni projeler inşa ediliyor.
Bazıları temel veya ruhsat aşamasında olan ve inşasına başlanacak olan bu yeni projelerin hepsinde de rekreasyon alanı, genel jeneratör vb. gibi konsepti dolu olan da var, olmayan da... Ama proje işte!
Bunların neredeyse tamamının satış ve pazarlamaları da devam ediyor.
Tabiatıyla bölgesel olarak inşa edilen bu projelerin bulundukları lokasyonlara göre konsept, satış ve pazarlama jargonları da inşa sahibi şirketin vizyonu, misyonu ve ticari kültürüne göre de farklılıklar gösteriyor!
Bu durum şirket sahiplerinin yerel veya etnik kimliğine göre de değişebiliyor!
Ama her şeyden öte ticari ahlak ve zihniyetle yürüyor veya yürüdüğü zannediliyor!
Tabi bu durum hemşehricilik muhabbetine kadar da gidiyor!
&&&
Şehrin ana arterlerinde inşa edilen iş ve ticaret alanlarına ulaşım kolaylığı sağlayan projelerin satış jargonları da farklıdır.
Bu projeler şehire yakın olması hasebiyle; yerel arsa rayiç değerlerine göre KDV oranının satışlarda %18 olarak uygulanması, konsept maliyet yükü, arsa maliyetlerinin ve emsal satış rakamlarının -bölgemize kıyasla- yüksek olması nedeniyle daha pahalı olduğu aşikârdır.
Ancak talebin yüksek olması ve hedef kitlenin yakın bölgelerde ikamet etmesi, ulaşım kolaylığı vb. nedenlerle bu kadar projenin arza sunulması, Silivri gibi şehrin 80 km dışındaki projelere nazaran satış kolaylığı içerdiği malumunuzdur. Ancak bu tür projelerin m2 satış fiyatları da yüksektir.
Fakat yaşanacak bir ekonomik veya siyasi olumsuzlukta bu tür projelerde ki emlakların fiyatları da çabuk değer kaybeder!
Bu da ne demek?
Bakınız, geçen hafta içinde ulusal basında bir günde yüzlerce projenin tanıtım ve reklamına yönelik ilanlar vardı.. yani satışa arz olunan ve konsept içeren projelerin alternatifi ve arzı çok olunca etkilenmesi ve fiyatların düşüşü de daha kolay olmaktadır. Çünkü talep azalınca değer kaybı da artmaktadır.
İstanbul her şeyden öte deprem bölgesinde kalıyor.
Devam edelim...
Silivri'de inşa, satış ve pazarlaması devam eden ve bir genel konsept sunan ciddi bir proje neredeyse bir elin parmaklarını geçmiyor!
Halihazırda ki bu projelerin m2 satış fiyatları da 3 bin ila 4.000-tl/m2 mertebelerinde!
Açıkçası bu tür projelerde arsa maliyeti, inşa maliyetleri, altyapı, harçlar, vergiler vb. gibi bir çok kalem de ki masrafları topladığınızda kâr marjları çok düşük kalmaktadır. Tabiatıyla maliyetlerin biraz üstünde ve minimum kârlarla inşa edilen bu gayrimenkullerin yaşanacak bir olumsuzlukta riski de azdır.
Tabi bölge olarak beklentiler de büyük... Kanal İstanbul, hafif raylı sistem, yeni çevre yolu, metrobüs, liman, marina, 3. otoyollar vs. gibi yatırımların bölgemize gelmesi, hedef gösterilmesi veya inşası gayrimenkul yatırımları açısındanda önemlidir.
Ancak burada en önemli konu deprem riskidir.
Silivri malumunuz üzere deprem riski taşıyan bir kuşak üzerinde ve fay hattına da 40 km mesafededir.
Eğer inşa edilen projeler doğru zeminde, doğru malzemeler ve doğru sistemlerle inşa edilmezse o zaman işin rengi değişecektir.
17Ağustos 1999 yılında yaşanan Adapazarı depreminde yaşanan durum da buna en büyük örnektir.
Hatırlayın Avcılar ve Beylikdüzü gibi depremden olumsuz etkilenen bölgelerde emlak fiyatları bir anda dibe vurmuştu... Çünkü bu bölgeler depremden ciddi şekilde etkilenmiş, zaten eski olan yapı kümeleri de yerle bir olmuştu, zayiatları geçiyorum.
Sonuç olarak; ne inşa ederseniz edin veya ne iş yaparsanız yapın mutlaka her işin doğru, düzgün ve dürüst yapılmasından geçtiği... Satın almalarda kurumsal ve ticari değerleri olan şirketlerden ev almanızı öneriyorum.