Silivri inşaat ve konut piyasası...

Silivri son 10 yılda artan nüfusu ile her geçen gün büyüyor ve nüfus ise neredeyse
200 binlere doğru gidiyor, bölge de devamlı göç alıyor.
Tabi bu durumun da ekonomik, toplumsal, sosyolojik sebepleri var. Artan istihdam ve sanayileşme, bölge olarak İstanbul geneline göre arsa maliyetlerinin düşük olması, 42 km'lik sahil/deniz kenarı olması, yaşanabilirlik, temiz havası, ulaşım kolaylığı vb.gibi nedenler insanları cezbediyor.
Yazlık amaçlı inşa edilmiş siteler/konutlarda da doğalgaz ve İSKİ gibi altyapı hizmetlerinin de olması nedeniyle devamlı bir ikamete dönüşmeye başladığını da unutmayalım!
***
Aslında bu sebeplerin hepsini ayrı ayrı irdelemek te lazım… Ülkenin geneline bakıldığında sanayileşme ve tarım alanları bulunan bölgelere bu göçlerin sürmesi kaçınılmazdır.
Ülke geneline bakıldığında Kocaeli, Sakarya, G.Antep, Malatya, Denizli, Manisa gibi şehirler buna en güzel örnektir.
***
Geçtiğimiz günlerde de bu konuda bir yazı yazmıştık. Silivri yerleşkesi küçük ve dar bir alanda hapsolduğu için yeni merkezlere ihtiyaç var diye!
Şu anda Yeni Mahalle bölgesinde Kiptaş 1 ile Kiptaş 2 arasında ki alan devam eden projeler ve inşaatlara bakılırsa sanki bu alan, yeni bir yaşam merkezi ve konutlar bölgesi olacak ki başka geçerli bir bölge de yok!
Tabi bu bölgenin E-5 ile TEM otoyollarına ve şehrin merkezine yakın olması, bu alan –eski 55 ada- topoğrafik yapısı rakım olarak deniz seviyesinden 40 mt. daha yukarda ve sağlam bir zemin olması nedeniyle de özellikle inşaat şirketler tarafından tercih edildiği açıktır.
Bu alanda takriben 3000 civarında konut inşa ediliyor. Tabiatıyla yollar, yeşil alanlar, sağlık alanları, camiler, spor sahaları, ticari üniteler vs. gibi tüm şehir planlaması adına lejant güncel planlara işlenmiş.
Eğer İBB ve diğer kurumlar özellikle hafif raylı sistem, 4 şeritli bağlantı yolu, yeni otogar ve metrobüs gibi hizmetleri ve yatırımları da hızlandırırsa bölge yeni yaşam alanları ile daha çağdaş bir hüviyet kazanacak.
***
Şu noktayı da gözden kaçırmamak lazım. Silivri bölgesi bir deprem etkilenme alanı içinde kalıyor. Sonuçta Marmara denizinin ortasından yani 40 km açıktan geçen bir fay hattı var. İnşa edilecek her yapı –özel veya tüzel fark etmiyor- bu deprem riskine göre yapılmak ve inşa edilmek zorundadır.
***
Geçtiğimiz hafta içinde basında çıkan bir habere göre;
Türkiye genelinde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı son bir yılda yüzde 17 oranında artış göstererek, 2 bin 759 lirayı buldu.
Kiralık konutlarda ise artış yüzde 10 olurken, ortalama kiralama metrekare fiyatı ise 18 lira oldu.
Ekim 2016 itibariyle İstanbul'da satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 4 bin 357 liraya ulaştığı açıklandı. Buna göre ilde son bir yıllık artış yüzde 26 oranında.
Kiralık konutlarda ise fiyatlar yüzde 5 artarak 22 tl/ metrekare ortalamasına ulaştı.
İstanbul'da amortisman süresi ise 17 yıl olarak hesaplandı.
İlde son bir ayda fiyatların en çok arttığı ilk üç ilçe; yüzde 9 ile Silivri, yüzde 5,6 ile Eyüp ve yüzde 5,4 ile Büyükçekmece oldu.
***
Aslında burada verilen haber de, bizim ne zamandır yazdığımız ve ileri sürdüğümüz aynı zamanda geçerli ve reel rakamlarında bir teyidi niteliğini taşıyor.
Bölgenin genelini baz alarak ta bu hesabı yapmak mümkün… Arsa fiyatlarını ve kat karşılığı oranlarını düşünerek yapılan ve toplamda projelerin inşa maliyetleri ister istemez artırıyor… Geriye ise ne kalıyor derseniz, yapılacak işte ve proje de inşaat şirketlerinin ticari ahlakına kalıyor.
***
Silivri birkaç yıldır yeni imar alanlarının açılmasıyla ve konut stoklarının da erimesi nedeniyle kat karşılığı oranlarında ve arsa satış rakamlarının artmasından dolayı da inşaat maliyetlerinde ciddi bir yükselme yaşanıyor.
Ancak buna rağmen hem doların artması hem de maliyetlerin yükselmesine rağmen şu anda arza sunulan konut fiyatları yatırım için ideal rakamlar olduğunu söyleyebiliriz.
***
Sonuç olarak güncel konut piyasasında kiralık daire alternatiflerinin az olması nedeniyle oluşan bir arz ve talep dengesi var… Yeni konutlara ihtiyaç var.
Buna göre hesabınızı nasıl yaparsanız yapın talebe göre mevcut arz değerlenir, rayiçler de artar; kısaca durum budur. İyi haftalar.