Başlığa takılmayın, bu yazının siyasetle falan bir ilgisi yok.. tamamen kişisel düşünceler, emlak yatırımları ve yaşamda ki seçimler üzerine!
Geçen gün basın taraması yaparken arkadaşım sayın Tebernüş Kireçci'nin bir yazısını okudum, sizlerle de paylaşmak istedim.
***
Her fırsatta söylüyorum: Emlak yatırımı yapmak dünyanın en kolay işidir. Ama biz bu yatırımı hep zorlaştırıyoruz. Einstein'in Kuantum Fiziği denklemleri ya da ne dediğini çoğu zaman kendilerinin de bilmediği felsefecilerin söylemlerine benzetmeye çalışıyoruz. Bütün ölümcül hatalarımızı peş peşe yapıyoruz. İnsan annesini, babasını seçemez. Anneannesini, Babaannesini seçemez. Dedelerini seçemez. Halalarını, teyzelerini, dayılarını ve amcalarını seçemez. Çocuklarını seçemez. Torunlarını seçemez. Seçme şansı olan tek akrabası karısı ya da kocasıdır. Post modern çağda yapılan evliliklere baktığımızda seçmenin de bir işe yaramadığını görüyoruz. İnsan arkadaşlarını da seçemiyor. Öyle zirzop birisi gelip sınıfta yanınıza oturuyor. Bir ön sıraya otursa hayatınız değişecek. Bir arka sıraya otursa yine hayatınız değişecek, ama olmuyor, yanınıza oturuyor. Sonrası tahmin ettiğiniz gibi.
Benimde böyle bir arkadaşım vardı, 30 küsur yıllık arkadaşım. Tuhaf ve farklı düşünmek adına olmayacak kitaplar okur. Anlaşılamaz olmaya çalışırdı. Bir gün eşine sordum:
- Kocan 30 yıllık arkadaşım. Söylediklerini anlayamıyorum. Sen 20 yıldır evlisin. Söylediklerini anlıyor musun?
- Hayır. Anlamıyorum.
Arkadaşlarım evlilikte 20 yılı devirdiler. Birbirlerini anlamadan yollarına devam ediyorlar.
İnsan değerlendirmesini bilirse karşısına çıkan her insan fırsattır. Kimilerinden nasıl olması gerektiğini öğrenir. Kimilerinden ise nasıl olmaması gerektiğini... Bu arkadaşımdan çok şey öğrendim. Öğrendiğim en temel nokta şu: Anlaşılır olmak. Onun sayesinde emlak gibi zor ve karışık konuları çok basit cümlelere ve slogana varan ifadeler dönüştürdüm. Anlayabilmek ve anlaşılabilir olmak adına hala atasözleri, deyimler, güzel sözler ve fıkralar çalışıyorum. Güzel ve anlamlı bir söz ya da ifade duyduğum zaman hemen yazıyorum.
Yeri gelmişken son dönemde öğrendiğim bir kaç sözü sıralayayım: "Kumarcının ahmağı kahveci ile kumar oynar. Kahvecinin ahmağı da kulüpçü ile kumar oynar", "Taş kuşa değerse", "Güven esas, kontrol şart" ve "Kadının Ayşe'si, odunun meşesi, arsanın köşesi". Listeyi uzatabilirim. Her biri derin anlam içeren sözler….
Emlak yatırımında taşın kuşa değmesi zor değildir, taşın kuşa değmemesi zordur. Sadece matematiği elden bırakmamak gerekir... emlak yatırımında yapılan ölümcül hataları sıralamıştım.
Şimdi ise yaygın bilinen yanlışları sıralayacağım.
1) Maketten satılan her konut ucuzdur: Konut almadan önce etrafındaki "hemen teslim" konutlara mutlaka bakın. Kira çarpanı ya da metrekare bazlı analiz yapın.
* Şimdi burada duralım.. eğer maketten ev alma düşünceniz var ise önce bölge ve firma taraması yapmak, güvenilir ve muteber şirket bulmak zorundasınız. Eğer böyle bir şirket bulamazsanız zaten bu işe girmeyin ve ev de almayın, maceraya gerek yok. Velev ki şirketi buldunuz, o zaman başka emsallerle kıyaslayarak seçiminizi yapın.
Eğer teslim süresi yakın veya hemen teslim ise o zaman balıklama atlayın.. çünkü çıtanızı hem yüksek tutmanın bedelini, hem de kiranızı alırsınız. Çünkü Silivri'de nitelikli ve kira çarpan hesabınızı tutacak proje sayısı az olduğu için sizin seçiminizi kolaylaştıracaktır.
2) Kura ile satılan her şey caziptir: Kura ile satılan her şey cazip olmayabilir. Çoğu zaman "kurasız" satılan daha cazip konut, işyeri ya da dükkan ile karşılaşabilirsiniz.
* Kura ile satılan mülkler de fiyat bellidir.. çünkü işin adil olması için talep sahiplerine getirilen belirli ön şartlar göz önüne alınarak ve gelmesi muhtemel taleplere göre kura yöntemi uygulanır. Burada söylenecek şudur bahtın açık olsun.
3) Açık artırmadan ucuza alırım: Son aylarda bir açık artırma furyasıdır gidiyor. Açık artırma arzın az olduğu dönemlerde yapılır. Kaldı ki tecrübe ile sabit son 15 yıldaki açık artırmalara baktığımızda, açık artırmadan gayrimenkul alıp da kazanan sayısı az. Piyasadan alacak olsa daha cazip fiyatlarla alternatif bulmak mümkün.
* Açık artırmadan kasıt aslında şudur.. ben satamadığım için kumpanya düzenliyorum, herkes gelsin ve katılım ne kadar çok olursa gelen taleplere göre ben de işimi yapayım.
Düzenleyici şirket tabi ki gel, gel yapmak için önce birkaç mülkün fiyatını düşürür, sonrada açık artırmaya katılanlara satışa arz olunan mülklerin fiyatı artırmasını sağlar.. amaç ise başta satamadığı rakama ulaşmaktır. Bu bir satış-pazarlama taktiğidir..!
4) Yeni proje kazandırır: Yeni projelerin kazandırma olasılığı vardır. Ama her yeni proje kazandırmaz. Yeni bir projenin kazandırması için projeye iyi çalışılmış olması gerekir. Verilen sözlerin fazlasıyla yerine getirilmesi şarttır. Kimi zaman "eski proje" daha çok kazandırır.
* Bu maddeyi de irdeleyelim.. işte burada proje yapımcısı şirketin güvenirliliği, yaptığı işler/projeler, teslimatlar, teslim süresi vb.gibi kriterler ön plana çıkar.
Yoksa yatırım kararınızı küçülterek seçiminizi yaparsanız hata payınız yükselir.
Kendi parametrelerinizi oluşturun ve başlıklarda ilerleyerek kararınızı verin. Burada işin en önemli kısmı teslim sonrasıdır. Eğer şirket teslimat sonrası site yönetimini kurar ve işletirse site için sağlanan memnuniyetin satın aldığınız mülkün değer kazanacağına ve prim yapacağına emin olabilirsiniz. Kısacası hemen teslimlere yönelin, riski yoktur.
Nereden, ne alırsanız alın, önce matematiğine bakın. Gözünüz matematikte olursa yanılma payınız azalır. Taşın, kuşa değmeme ihtimali azalır. Emlak öyle bir yatırım alanıdır ki çoğu zaman yanlış yapsanız da para kazanırsınız. Dünyada böyle yatırım enstrümanı azdır.
***
İyi haftalar...
