Geçtiğimiz dönemlerde birkaç yazımızda konu ettiğimiz gayrimenkul alımlarında alıcı kitleler tarafından satın almalarda uygulanan yöntemlerle ilgili farklı hesaplamalar yapıldığını işlemiştik.
Bugün bu yöntemleri detaylandıralım. Konut veya işyeri satın alınırken piyasalarda geçerli olan bu hesaplama türlerini ve parametreleri inceleyelim.
Bir çok emlak uzmanına göre kriterler şu şekilde sıralanabilir; yapım maliyeti, arsa değeri, kiraya verirken getirisinin ne olacağı, aynı lokasyon'da bulunan konutların satış değerleri gibi pek çok etken sayılabilir.
Aslında bu işin uzmanları bir taşınmazın fiyatının tam olarak belirlenmesinin zor olduğunu söylüyor.. devam edelim.
***
Taşınmazın değerini belirlemek için bir çok yöntem olmasına rağmen temelde 3 yöntemin olduğunu biliyoruz... Bunlar gelir, maliyet ve karşılaştırmalar başlıklarında değerleme yapılmaktadır.
Gelir yöntemi: Bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğu, net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Konut fiyatlarının normal düzeyde olabilmesi için alıcıların parasını akıllı kullanması gerekiyor. Her şey, manzara veya konum demek değil. Konut satın alınırken, sosyal altyapı; eczane, hastane, okul gibi etkenler de göz önüne alınmalı. Uzmanlara göre gayrimenkulün fiyatların belirlenmesi konusunda şunlar önemli..
“Piyasada bir taşınmazın fiyatı belirlenirken genelde getiri, karşılaştırma ve maliyet yöntemlerinin üçünün ortalaması alınıyor. Eğer bu sonuçlara göre elde edilen verilerin biri düşük veya yüksek çıkmışsa fiyat dengeleniyor. Fakat bu yöntemlerden eğer biri kullanılıyorsa bu kez karşılaştırma yöntemi tercih ediliyor. Yani aynı sokakta veya caddede satılan gayrimenkullerin aynı nitelikli olanına göre fiyat tespiti yapılıyor.
Eğer aynısı bulunmazsa benzerleri bulunuyor. Benzerlerinden hareketle fiyat oluşturuluyor.”
***
Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı.
***
Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.
***
Bölgesel imarlar, arsa maliyetleri, ulaşım, lokasyon, otoyollar, hastaneler, metro, havaalanı, denize yakınlık, binanın deprem sonrası inşası, bina yeterliliği vs. gibi birçok başlıklar ile amortisman süreleri yatırımcılar açısından farklı parametrelerde değerlendirilir ve hesaplanır. Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.
Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür.
Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir.
Eğer arz ve talep dengesi talep yönünde ağır basarsa yani arza sunulan mülk az sayıda ise yatırım değerlenir ve amortisman süresi kısalır.
Almak istediğiniz evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak sitelerinde araştırıp alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli.
Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatlarını belirlemiş olursunuz.
Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin yakın özelliklere sahip olması gereklidir.
***
Aşağıda listelediğimiz özellikler, genel olarak konutlara değer katan özelliklerdir.
Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.
Tabi burada bir konutun; merkezi konumu, lokasyonu, zemini, ulaşım kolaylığı, yeni bina olması, dairenin ışık alması, ön cephede ve ara katta olması, binada asansör, yangın sprinkleri ve kapalı otoparklı olması, manzaraya sahip olması, sosyal tesisleri, iskanlı ve krediye uygunluğu, dış cephe mantolamasının olması vs.gibi özellikte bu hesaplamaları etkiler.
Hesaplamalar kira çarpanlı, rayiç değerlemeler ve yüzdesel kira getirili vb. gibi başlıklarda farklı cetvellerde uygulanır.
Ancak piyasa arz-talep dengesine göre değerlendirilerek rayiç değer oluşturulur.
Enflasyonist ortamlarda veya aksi halde hesaplamalar farklıdır.
***
Bu konuda satın alınacak gayrimenkulün fiyatı üzerinden değerleme parametreleri gördüğünüz gibi uzun ve ince hesaplar gerekiyor.
Tabi satın alınması düşünülen mülkü piyasa rayiç değerleri üzerine oluşturulan satış mesnedinin mantığını dilimiz döndüğünce yazıyoruz.. haftaya devam edelim. İyi haftalar...
