Hüseyin Kuru

2022 yılı 3.Çeyrek raporu..

'GYODER Gösterge' 2022 3. Çeyrek Raporu açıklandı. Peki konut sektöründe, konut fiyat ve satışlarında son durum ne oldu? İşte konut sektörünün 3. çeyrek karnesi...
Raporda yer alan verilere göre; 2022 yılının dokuz aylık döneminde ivmesi azalmakla birlikte, konut satışlarında artış eğiliminin devam ettiği belirlendi. Dokuz aylık süreçte 1.057.000 adet konut el değiştirirken, bu rakamın 2021'in aynı dönemine göre yüzde 11,4'lük bir yükselişi gösterdiği ifade edildi.
Konut satışlarındaki
son durum
2022 yılı üçüncü çeyrek konut satışları yıllık bazda yaklaşık yüzde 16,5 oranında gerileme kaydederek 330.795 adet olmuştur. Geçtiğimiz çeyrek veri setindeki en yüksek ikinci çeyrek verisine ulaşan konut satışlarında, üçüncü çeyrekte ise 2016 yılından beri en düşük üçüncü çeyrek verisinin gerçekleştiği görülmektedir.
Toplam satış adetlerinden ikinci el konut satışları yüzde 68,7 oranında pay alırken birinci el konut satışlarının payı geçtiğimiz çeyrekteki yüzde 28,1'den yüzde 31,3'e yükselmiştir. Üçüncü çeyrekte 103.667 adet ilk satış yapılmış olup bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 9,1 gerileme kaydedilirken ikinci el satışlarda ise bir önceki çeyreğe göre yüzde 22,3 ile daha yüksek bir orandaki azalışla 227.128 adet satış yapıldığı gözlemlenmektedir. 3. çeyrekte gerçekleştirilen ipotekli konut satışı ise 58.284 adet olmuştur. Konut kredisi faiz oranlarındaki artışların devam etmesi ve konut kredisi kullanımına ilişkin yapılan yeni düzenlemelerin de etkisiyle bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 25,0, yıllık bazda yüzde 42,8 oranında gerileme kaydedilmiştir. Konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre 119 baz puan artışla yüzde 19,09'a yükselmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı da bir önceki çeyrekteki yüzde 25,1'den hızlı bir düşüşle yüzde 17,6'ya gerilemiştir. Diğer satışlarda gerileme ipotekli satışlara göre daha sınırlı olmuştur. Diğer satışlar bir önceki çeyreğe kıyasla yüzde 10,5, yıllık bazda yüzde 14,5 oranında azalışla 272.511 adet olarak gerçekleşmiştir.
***
Yabancılara yapılan satışlar ise yılın ilk 9 ayında 49.644 adede ulaşmış olup toplam satışlar içerisindeki payı yüzde 4,3 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara satışlarda da azalma kaydedilmiş ve bir önceki çeyreğe göre yüzde 32,2 oranında, yıllık bazda ise yüzde 16,1 oranında gerileme gözlemlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları; 2022 yılı 3. çeyreği sonu itibariyle ilk 9 aylık periyotta geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32,46'lık büyüme ile 49.644 adet seviyesinde gerçekleşmiştir. 2022 yılı 3. Çeyreği sonunda, yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu. Yabancıların 2021 ve 2022 yılı tüm gayrimenkul çeşitleri bazında Türkiye'de yaptıkları yatırımları incelediğimizde, 2022 yılı 3. Çeyreği sonunda 2021 yılı aynı dönemine göre toplam taşınmaz adedi bazında yüzde 26,8 artış görülmektedir. 2022 yılı 3. çeyrekte yabancıların edindiği gayrimenkullerin yüzde 27,3'ü ise Vatandaşlık işlemine konu olduğu görülmektedir.
Konut fiyatları arttı mı?
Konut fiyatlarında ise artış devam etmekte olup ağustos ayı verilerinde bugüne kadarki en yüksek artış oranları görülmüş; konut fiyat endeksinin yıllık değişimi yüzde 184,6, yeni konut fiyat endeksinin yıllık değişimi yüzde 176,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut üretimindeki yavaşlama, enflasyonist etkiler ile konut talebinde görülen süreklilik konut fiyatlarında belirleyici olmaya devam etmektedir. Bu sonuçlarla konut fiyatları artış trendini devam ettirmiş ve mayıs ayı itibarıyla reel olarak konut fiyatlarının getirisi yüzde 58,0'a, yeni konutlarda ise yüzde 53,4'e yükselerek veri tarihindeki en yüksek seviyelerine ulaşmıştır. Ağustos itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 15.076 TL/m2'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 24.534 TL/m2, İzmir'de 17.305 TL/m2, Ankara'da 10.781 TL/m2 olmuştur.
Konut sektöründeki
son durum
Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2022 yılının 2.nci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüz ölçümü yüzde 7,83, daire sayısı yüzde 15,30 azaldı. 2022 yılı 3.Çeyrek verileri bir önceki yılın aynı dönemine göre ilk defa satılan konutlar yüzde 13,09 azalarak 103.667 adet oldu. İkinci el konut satışları da yüzde 18,02 azalarak 227.128 adet olarak gerçekleşti. 2022 yılı 3.çeyreğinde toplam konut satışları içerisinde ipotekli konut satışlarının payı yüzde 17,6 olarak gerçekleşti. 2021 yılı toplamında bu oran yüzde 19,7 olarak ölçülmüştü. 2022 3. çeyreğinde toplam 330.795 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 16,5 oranında azalış olmuştur. Konut Satın Alma Gücü Endeksi Türkiye ortalaması, bir önceki çeyreğe göre yüzde 4,8 azalış gösterdi, önceki yılın aynı çeyreğine göre ise yüzde 43,1 oranında azalış göstermiş olup 2022 yılı 3. çeyreğinde 52,5 olarak açıklandı. 2022'nin 3. çeyreğinde 86,8 olarak ölçülen Güven Endeksi son bir yılın ortalaması 88,5 açıklanırken, aynı dönemde 163,8 olarak ölçülen Fiyat Beklenti Endeksinde son bir yılın ortalaması 150,6 olarak açıklandı. İstanbul'da 2022 3.Çeyrek konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan hacim miktarı 44,3 milyar TL'dir. İlgili çeyrekteki satış işlem hacmi bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 17'lik azalış göstermiştir. 2021 yılının aynı çeyreğine göre ise yıllık yüzde 156'lık artış sağlandığı görülmektedir. Konut fiyat hane gelir oranı verilerine göre İstanbul'da konut fiyatları ortalama hane halkı harcanabilir gelirin 5,7 katı olmuştur.
Konut Kredisi Hacmi
354 Milyar TL oldu
2022 yılı başında 1,40 seviyelerinde gerçekleşen aylık faiz, artış göstererek 2022 Ekim itibarıyla yüzde 1,58 seviyesine çıkmıştır. Aynı şekilde 2022 başında yüzde 18,05 seviyelerinde başlayan yıllık faiz oranı 2022 Ekim itibarıyla yüzde 20,74 olarak seyretmektedir. 2022 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 354 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2021 Eylül ayında yüzde 60,89 seviyesinden, 2022 yılı Eylül ayında yüzde 66,54 seviyesine çıkmıştır. Eylül 2022'de bir önceki yılın aynı dönemine göre, Yerli Özel bankaların payı yüzde 18,56'dan yüzde 16,21'e gerilemiştir. Yabancı Mevduat bankalarının payı ise yüzde 11,90'dan yüzde 8,84'e gerilemiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut kredilerine oranı Ekim 2019 itibarıyla düşüş trendi başlamış olup 2022 Eylül ayı itibarıyla yüzde 0,19 olarak gerçekleşmiştir.
2022 yılı 2. çeyrek döneminde kullandırılan konut kredisi miktarı 51.170 milyon TL'ye ulaştı. Konut başı ortalama kullandırılan kredi tutarı ise 485.000 TL oldu. 2022 yılı 2.çeyreği ie bir önceki yılın aynı dönemi kıyaslandığında konut başına kullandırılan ortalama kredi tutarında yüzde 102,5 oranında bir artış gözlemlenmektedir.
Ofis ve ticari gayrimenkul 3.çeyrek verileri
2022 yılının 3. çeyreğinde kiralama işlemleri bir önceki döneme göre düşüş kaydederek 106.118 m2 olarak gerçekleşmiştir. Yılın üçüncü çeyreği itibariyle; Rusya'nın Ukrayna'yı işgalinin ve pandemi sonrası dönemin etkileri dünya ekonomisi üzerinde baskısını devam ettirmektedir. Bu çeyrekte de enflasyondaki artışın ve döviz kuru hareketliliğin devam etmesi neticesinde birincil kiralarda ₺ ve $ US bazında artış kaydedilmiştir. İstanbul ofis pazarında genel arz ise 6,46 milyon m2 olarak aynı seviyede kalmıştır ve boşluk oranı ise yüzde 19'dan yüzde 17.6'ya düşüş kaydetmiştir. Ayrıca, bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri toplamı 106.118 m2'dir. Böylece, 2022 yılı içerisinde toplam kiralama işlemi 350.582 m2 ulaşmıştır.
Ayrıca, pandemi sonrası artan A sınıfı ofis talebiyle birlikte MİA bölgesinde boşluk oranlarında düşüş kaydedilmiştir. Özellikle Levent bölgesinde, tek mülkiyetli yapıya sahip binalarda boşluk oranı geçen yıl yüzde 20'lerde seyrederken, bu çeyrekte yüzde 13.4'e kadar gerilemiştir. Bu durumda boşluk oranlarındaki düşüş ve arz kısıtlılığı neticesinde $ US bazında birincil kiralarda geçen yıla kıyasla yüzde 8'lik bir artış kaydedilmiştir. 2022 Yılı 3. çeyreğinde genel arz 6,46 milyon m2 olup bir önceki çeyrekle aynı seyretti. Gerçekleşen toplam kiralama işlemleri 106.100 m2'dir. Bu çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerinde, bir önceki çeyreğe göre yüzde 12,2 azalış, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 65,8 artış gösterdi. Boşluk oranı ise, toplamda yüzde 17,6 olarak gerçekleşmiştir
Türkiye Ticari Gayrimenkul Endeksi 2022 Eylül sonu itibariyle 422,47 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 209,17 puan artış gösterirken, aylık 17,94 puan artış gösterdi. 2022 yılına 269,37 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde yüzde 98,06 lık bir artış yaşandı.
AVM piyasası 2022
3. Çeyrek verileri
2022 yılı 3.çeyrek itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 449 adet alışveriş merkezinde yaklaşık 14 milyon m2 seviyesinde kaydedilmiştir. 2022 yılında yaklaşık toplam 120 bin m2 kiralanabilir alana sahip 5 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yapmıştır. 2024 yılı sonu itibarıyla tamamlanması planlanan projeler ile birlikte Türkiye genelinde toplam arzın 15,1 milyon m2 seviyesine ulaşması beklenmektedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 165 m2 kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 329 m2 ile ülke ortalamasının iki katı üzerinde perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 288 m2 perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2022 3. Çeyrek dönem itibariyle, Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 449, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 948 bin m2'ye ulaştı. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 37,3'ünü oluşturmaktadır. Türkiye genelinde, ortalama 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 164,7 m2'dir
GYO'lar
GYO endeksi 2022'nin 3.çeyreğinde hızını azaltarak da olsa yükselmeye devam etti. Önceki çeyrekte BIST 100'den yüzde 10 daha fazla getiri sağlayan GYO endeksinin getiri oranı yüzde 4,5 ile sınırlı kaldı. Aynı dönemde BIST 100 rekor kırarak yüzde 32 getiri sağladı. Üçüncü çeyrekte kurulan yeni GYO ile toplam GYO sayısı 38'e yükselirken halka açıklık oranı ufak bir artışla yüzde 45,84'e yükseldi. Fiili halka açıklık oranının da nispi bir artışla yüzde 30,76 olduğu GYO endeksinde iki çeyrek devam eden yabancı girişi bu çeyrekte yerini 27 milyon TL'lik çıkışa bıraktı.
2022'nin üçüncü çeyreğinde toplam piyasa değeri 135,9 milyar TL'ye yükselen GYO'ların değeri artan kur sebebiyle $ US bazında 7,73 milyar $ US'ye gerilemiştir.
GYO endeksi TL bazında 2022 yılı 1. çeyrekte 912,51 ile tamamladığı seyrine 2022 yılı 2.çeyrek sonu itibariyle 1081,39 seviyesinde kapatmıştır. 2022 yılı 3.çeyrek sonu ise 1129,65 olarak kapatmıştır. GYO endeksi USD bazında 2022 yılı 1. çeyrekte 62 ile tamamladığı seyrine 2022 yılı 2.çeyrek sonu itibariyle 65 seviyesinde kapatmıştır. 2022 yılı 3.çeyrek sonu ise 61 olarak kapatmıştır.
İyi haftalar..

YORUM YAP