Tespitler ve notlar

İnşaat sektörü piyasalarda yaşanan belirsizliğin hakim olduğu bir ortamda beklemede... Döviz, dijital para ve altın piyasalarında yaşanan inişli çıkışlı bir tablo var. Kimse genel anlamda bir tahminde de bulanamıyor.
Ne olacağını kimse de kestiremiyor. Mal ve emtia tedariklerinden kaynaklı Dünya genelinde enflasyonist ve kaotik bir ortam da sürüyor. Bu süreçten bankacılık sektörü de mutlaka etkileniyor.
Tüketici kredileri faiz oranları Dünya'da ve Türkiye'de yaşanan yüksek enflasyonla beraber artmaya devam ediyor.
Bu durumda hem banka konut finansman maliyetleri yüksek seyrediyor ve bankalardan kapik çalışmıyor, hem de başta arsa olmak üzere emtia fiyatları yükseliyor ve yeni projelerde maliyetlerin yüksek olması nedeniyle gayrimenkullerin satış rakamlarına yansıması kaçınılmaz hal alıyor.
***
Son günlerde piyasa uzmanlarının da dile getirdiği gibi yabancılara sunulan 250 bin dolar karşılığı vatandaşlık bedellerinin 400 bin dolara yükselmesi nedeniyle tercihler de yön değiştirdi.. buna bağlı olarak yabancıların tercihleri 2.el piyasasına kaydı ve 250 bin dolarlık evler 400 bin dolara çıktı ve fiyatlar yükseldi, hem de alıcı kitleler de büyük değişimler yaşandı.
Mesela Ortadoğu pazarı irtifa kaybederken Rus, İran, Kazak ve Ukrayna vatandaşlarının yoğun bir talebi olduğunu piyasa aktörlerinden ve raporlardan öğreniyoruz. Lakin internet olmadığı için İranlılar, Ruslarda uluslararası dolaşıma girmediği için para transferlerinde sıkıntılarda oluyor.
Özellikle vatandaşlık bedelinin yükselmesinden sonra yabancılara satışlarda düşüşler görülmekte... Bu nedenle Körfez ülkelerinden gelen taleplerin düşmesi yeni pazarlara ihtiyaç olduğunu söyleyebiliriz.
Burada uzman görüşlerine bakarsak;
• “Yabancıya konut satışı ivme kaybetse de Rusların konut yatırımları hız kesmeden devam ediyor. 2022 yılının ilk 9 ayında satılan her 5 konuttan birini Ruslar alırken, Rusların yatırımları geçen seneye göre yüzde 199 arttı. Rusların 9 ayda satın aldığı toplam konut sayısı 9.311 adet şeklinde oldu. Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre, Rus asıllı yatırımcıların Antalya, Alanya gibi daha önce de turistik olarak görme imkanı bulduğu sahil şehirlerini tercih ettiği.. Rusya'daki Müslüman toplumların da tercihini İstanbul'daki muhafazakar konut sitelerinden yana kullandığını belirtti”.
• "Mesela bu yıl ilk 9 ayda 50 bini aşkın yabancı yatırım yaptı. Vatandaşlık için talep azınlıkta elbette. Daha çok Kinght Frank, Savillas gibi ulusal araştırma otoritelerinin verileri ile hareket eden yatırımcı kitle var. Bunlar para kazanacakları, kira çarpanının, kültürün cazip olduğu ülkelere yatırım yapıyorlar" açıklamasında bulundu ve bu sene ilk 9 ayda her 5 konuttan birinin Ruslara satıldığını belirtti. Konuyla ilgili açıklamasını “Liderliği Birleşik Arap Emirlikleri, Tayland, Karadağ, Yunanistan gibi ülkelerden aldık. Rusların en fazla alım yaptığı ülkeye dönüştük. Büyük resimde toplam satışlarda ivmenin azaldığını görüyoruz ancak bu sadece ülkemize özgü değil" ifadelerini kullandı.
Devam edelim, iç piyasada ise yaşanan durum ise faizlerin yüksel olması bir tarafa bankaların konut finansmanı ve diğer enstrümanları müşterilerine kısması nedeniyle de sektörler ve çalışan kesimler açısından pek olumlu seyrettiği söylenemez. Zaten kredi faiz oranları yüksek olması bir tarafa müşterinin kazancına göre ödemeler de tutmuyor.
Yeni projelerde maliyetlerin yüksek olması nedeniyle satış rakamlarının 2.el piyasasına da sirayet etmesi zaten kaçınılmazdı.. hem mülklerin satış rakamları yükseldi, hem de beklentiler arttı. Piyasalar ister istemez Haziran.2023 seçimleri öncesi düşük faizli yeni bir kampanya beklentisi içine girdi.
Özellikle son raporlarda açıklandığı üzere konut satışların ciddi düşüşler var.
***
Devam edelim.. Silivri bölgesi inşaat sektörü açısından kârlı bir bölge değil.. Neden derseniz, bölge; hem şehrin dışında bir bölge olması nedeniyle göç alan ve daha çok sanayi de çalışan kesimlerin tercih ettiği bir bölge, hem de sosyo-ekonomik açıdan istenilen seviyelere gelmesi ancak zaman matuf yeni yatırımlara ihtiyaç olduğunu gösteriyor.
Mesela marina, hipodrom, spor ve rekreasyon alanları, liman, üniversiteler, sağlık, lojistik vb. gibi yatırımlara ihtiyaç var.
Her zaman ifade ediyoruz, ülkemizde arsa maliyetinin mülk başına maliyet yüzdesi gelişmiş ülkelerde ki oranlarda olmalıdır. %20-25 seviyelerinde olmalı ki hem konut fiyatları düşsün hem de maliyetler.
Lakin 1 daire şirkete, 1 daire toprak sahibine anlayışı ile sektör para da kazanmaz, satış rakamları da düşmez.
Burada yanlış anlaşılmak istemem, maliyetlerden dem vuruyoruz.
İnşaat sektörü açısından bakılırsa kat karşılığı oranları %45-50 seviyelerinde olan bir bölge de bugün ki maliyetlerle olacak iş değil.. çünkü ürküttüğün kurbağaya değmez, zarar edersin, zaten yerine de koyamazsın.
Hele bugünkü şartlarda ve konjonktürde geçerli satış rakamları ile sektör para kazanmaz. Neden yeni projeler üretilmiyor ve belirli sayıda anlayın.
Normal şartlarda hafta sonları ulusal basında günde sadece 1 gazetede 20-30 arasında büyük ilanları göremiyoruz, ne demek istediğimi anlayın.
Peki süreç nereye gider derseniz piyasalara güven ve kredi ile beraber para da pompalanırsa sektör her halükarda ivme kazanır.
Esas konu olan ‘arza sunulan arsaların azalması' nedeniyle hem satış rakamları hem de kat karşılığı oranlarında gerileme olmayacağına göre satışlar durmaz, devam eder.
Konutta 81 ilde yapılması düşünülen TOKİ projeleri hariç arza sunulan konutlarda kimse fiyatların inmesini beklemesin.. hele bu maliyetlerle mümkün değil. Daha önce de düşüncelerimi yazdım. Tekrarlamakta fayda var.
- Yeni ve sıfır projelerde bazı muafiyetler getirilebilir.
- İnşaat sektörüne yönelik bir inşaatta 41 çeşit vergi ve harçlar var.. bu durum hiçbir ülkede yok..!
- Yerel vergi ve harçlar belki burada istisna edilebilir.
- Bu süreçte yapılması gereken artan maliyetlerin düşürülmesi için inşaat sektörüne yönelik bazı muafiyetlerin geçici süre ile tanınması olacaktır.
- En azından 2 yıl için bu muafiyetler geçerli kılınabilir.. mesela gelir ve kazanç vergisi, bilumum vergi ve harçlar, KDV oranlarında indirim düşünülmelidir.
- Alım-satım harçlarının %1 e düşürülmesi vb. gibi bazı kalemlerde bu muafiyetler tanınabilir.
Çünkü hammadde tedarikinin zorlaşması ve emtia fiyatlarında ki artışlar zaten durmuyor. Buna ilaveten bir de arsa maliyet yükünün her geçen gün artması, açıkçası inşaat sektörünü iş yapmaktan imtina ettiriyor.
İyi haftalar..