Hüseyin Kuru

Gündemdekiler...

Bu hafta da konunun önemine binaen bazı başlıklarda basında yer alan haberleri yayınlamaya devam edelim.
***
Tapu harcı ve KDV indirimi konut satışlarını artıracak!
Hükümet kanadından yapılan açıklamayla konut, oto, mobilya ve beyaz eşya sektörlerine vergi indirimi müjdesi 4 sektörde de sevinçle karşılandı. Buna göre yapılan açıklamalarda enflasyonla mücadeleye destek ve kur etkisiyle daralan sektörleri canlandırmak için açıkladığı vergi indirimleri piyasaları sevindirdi.. konut, mobilya, beyaz eşya ve otomotiv sektörlerine vergi indirimleri 31.12.2018 tarihine kadar devam ettiği açıklandı. TESK Başkanı Bendevi Palandöken, “Vergi indirimleri ekonomiye can suyu olacak, çarklar yeniden dönecek. En önemlisi indirimler net indirim olarak fiyatlara yansıyacak” dedi. Buna göre konut satışlarında KDV oranlarının yüzde 18'den yüzde 8'e, tapu harçlarının da yüzde 4'ten yüzde 3'e indirilmesi uygulamasının yılsonuna kadar süreceğini açıklaması memnuniyetle karşılandı. Gayrimenkul sektörü temsilcileri, kararın satışları artıracağını ve stokların erimesini sağlayacağını söylüyorlar.
***
Mega projeler Marmara'nın
değerini daha da artıracak!
Marmara'nın kaderini değiştirecek mega projenin bir ayağı olan Kınalı - Tekirdağ -Çanakkale - Balıkesir Otoyolu, geçtiği bölgelere değer katıyor. Yapımının tamamlanmasıyla bölgede değer artışı da hızlanacak. Ekonomist'ten Levent Gökmen Demirciler 31 bölgeyi son beş yıllık verilerle inceledi.. Türkiye sanayisinin büyük bir kısmını bünyesinde barındıran Marmara Bölgesi için ulaşım büyük önem taşıyor. Kınalı - Tekirdağ - Çanakkale - Balıkesir Otoyolu da Marmara Bölgesi'ni karayolu aracılığıyla bir daire çizebilecek şekilde dolaşmayı mümkün kılacak çok önemli bir mega projenin önemli bir parçası niteliğinde. Bölgenin kimliğini değiştirip etkilemesi beklenen proje, henüz tamamlanmadan geçtiği bölgelerdeki arazi fiyatlarını etkilemeye başladı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel olarak yaptığı araştırma ile otoyol güzergahında ki 31 bölgeyi mercek altına aldık.
Buna göre otoyolun sanayi, lojistik ve turizm konularında da önümüzdeki dönemde değişim yaratması beklenirken ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte bölgede nüfusun artacağı da öngörülüyor. Artan nüfusun yaratacağı taleple gayrimenkul ve arsa değerlerinin de artması bekleniyor.. Kınalı - Tekirdağ - Çanakkale - Balıkesir Otoyolu'nun uzunluğu yaklaşık 324 km olan, İstanbul ile Çanakkale ve Kuzey Ege'yi birbirine bağlayan son yılların dikkat çeken ulaşım projelerinden biri olduğunu söylüyor.
Bu otoyolun hattı üzerinde yer alan bölgelerden en yüksek değer artışı Çanakkale'de görüldü.. Gelibolu'da 2013 yılında 20-40 TL/m2 olan tarla fiyatları 60-120 TL'lere ulaşırken, Gelibolu Sütlüce'de 40-70 TL/m2 olan fiyatlar 100-200 TL/m2'lere, Lapseki'de 2013'te 40-80 TL/m2 olan fiyatlar 100-200 TL/m2'lere, Çan'da 2013'te 20-40 TL/m2 olan fiyatlar 50-100 TL'lere ulaşmış durumda.
Otoyolun Silivri'den başlayıp Tekirdağ'ın Marmara Ereğlisi ve Malkara ilçelerinden geçerek Çanakkale'ye, Çanakkale Köprüsü otoyol güzergahı ile de Balıkesir İvrindi ilçesine ulaşması planlanıyor. Projenin, Kınalı - Malkara ile Çanakkale - Balıkesir bölümünün yapımına henüz başlanmazken, 1915 Çanakkale Köprüsü de dahil olmak üzere Malkara - Çanakkale arasındaki bölümde inşaat çalışmaları sürüyor.
1915 Çanakkale Köprüsü projesi, 2.023 mt.'nin üzerinde orta açıklık ile dünyanın en uzun asma köprüsü ve Çanakkale Boğazı'nda ilk inşa edilecek köprü olma özelliğine sahip. Otoyol projesinin arazilere etkisi son üç yıldan bu yana konuşulmaya başlansa da bölgede yaşanan değer değişimleri ve yatırımcıların bölgeye olan ilgisi, 10 yıl geriye uzanıyor. Bölgedeki arazilerin son 10 yılda defalarca el değiştirdiğine de dikkat çekiliyor. İlk etaptaki değer artışlarının inşaat çalışmalarının başladığı ve devam ettiği bölgelerde hissedildiğine dikkat çeken uzmanlar, en dikkat çekici artışın 1915 Çanakkale Köprüsü çevresindeki arsa ve tarla değerlerinde görüldüğünü vurguluyor.
1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın netleşmesi ve köprü ayaklarının yerinin belirlenmesi ile birlikte, yatırımcılar köprü projesinden birinci derece etkilenen bölge kapsamında yer alan Kocaveli, Gazi Süleymanpaşa, Suluca, Kemikli Alan, Gökköy, Umurbey ve Kangırlı köylerine yoğunlaştı. Köprü projesi arazi değerleri gibi konut değerleri için de önemli bir dinamik olurken, Lapseki'ye yaklaşık 2,5 km mesafede yer alan köprünün çevresindeki konut fiyatları da 2014 yılından itibaren yaklaşık dört kat artmış durumda. Bölgede konut imarlı arsalar ise ortalama 400 TL/m2 - 600 TL/ m2'den satışa sunulurken yapılaşmaya açılması beklenen bölgelerde talep yoğunlaşıyor. Çanakkale'den Balıkesir'e kadar olan bölümde ve Balıkesir çevresinde, inşaat çalışmalarının henüz başlaması nedeniyle otoyol projesinin etkisinin henüz belirgin bir şekilde hissedilmediğini söylüyor uzmanlar.. proje inşaatının başlaması ve ilerlemesi durumunda, artan nüfusa ve tercih edilirliğe bağlı olarak bu bölgelerde değer artışı yaşanabileceğini vurguluyor.
***
Yüksek faizi tuş edecek finansman
modeli: Sat-geri kirala!
Rahip Brunson davasının ardından ABD Başkanı Trump'ın Türkiye'ye yönelik açıkladığı konuşmalar, finansal savaş işaretleri ve bununla birlikte Türk Lirası karşısında hızla yükselen dolar kuru yükselen enflasyon ve faizin de fitilini ateşledi. Habertürk Gazetesi'nde yer alan habere göre ekonomi yönetiminin aldığı önlemler, Başkan Erdoğan'ın “Enflasyonla Topyekün Mücadele” çağrısının 2500'den fazla şirketin katılımıyla bir seferberlik fırtınasına dönüşmesi, ABD ile hafifleyen gerilim sonrası Türk Lirası'nda güçlenme dönemi başlamış görünüyor.
Yüksek faizli kredi yerine faizsiz uzun vadeli formül: Yüksek faiz döneminin bir süre daha süreceği düşünülüyor. Bu da beraberinde finansmana ulaşmanın bir süre de çok maliyetli olacağı anlamına geliyor. İşte böyle dönemlerde, yüksek faizli krediye alternatif finansman modellerine odaklanmak zorunlu hale geliyor. Şehir ve Bölge Planlama Uzmanı, Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreteri Mehmet Gürbüz'ün, sunduğu hizmetlerin sürekliliğini sağlamak durumunda olan belediyeler için oldukça çarpıcı bir önerisi bulunuyor. Belediyelerin bu dönemde öz kaynaklarını, özellikle de duran varlık şeklinde olanları bir finansman modeliyle kullanabileceğinin altını çiziyor.. Gürbüz'ün önerisi ise ‘sat-geri kirala' formülü. Yüksek faiz dönemlerinin gayrimenkul satın almayı ve var olan gayrimenkulü elde tutmayı maliyetli hale getirdiğini dile getiren Gürbüz, özellikle Avrupa ülkelerinde çok yüksek hacimlere ulaşmış olan ‘sat-geri kirala' yöntemine hızla geçilmesinin zorunlu olduğunu dile getiriyor.
Peki nedir “sat-geri kirala” modeli?
Aslında bir finansal kiralama metodu olan ‘sat-geri kirala' modeli, özellikle 6361 sayılı yasayla altyapısı Türkiye'de de oluşturulmuş olan ve aslında şirketlerin halihazırda kullandıkları ticari gayrimenkullerini satıp, aynı gayrimenkulü satın alan yatırımcıdan kiralamaya dayanan bir finansman modeli olarak karşımıza çıkıyor. Böylece şirketler eldeki gayrimenkulü yüklü bir nakde dönüştürüp, faizsiz, uzun vadeli finansman elde edebiliyor.
Milyarlarca dolarlık işlem hacmi: Clifford Chance'in verdiği bilgiye göre sadece Londra'da bu yılın Ağustos ayında 800 milyon pound (1 milyar 40 milyon dolar) ‘sat-geri kirala' işlemi gerçekleşti. 2004 yılında ‘sat-geri kirala' işlem hacmi Avrupa piyasasında 6.7 milyar dolardı. Sadece 3 yıl sonra (2007) 46 milyar dolara ulaştı.
Şimdi ise hacmin 100 milyar doların üzerine çıktığı tahmin ediliyor.
Dünyanın en büyük şirketleri bu formülü keşfettiğinden beri bu yöntemi finansman modeli olarak kullanıyor. Türkiye'de ise 2016 yılında 1.5 milyar dolarlık hacmi bulunan “sat-geri kirala” modelinin 2017 sonu itibariyle 2 milyar dolara yaklaştığı tahmin ediliyor. Artık belediyelerin de merkezi yönetime yük olan değil, merkezi yönetimin yükünü alan operasyonlar yapması gerektiğini sözlerine ekleyen Mehmet Gürbüz, “Milli Emlak envanterine göre, Türkiye'de toplam 81 belediyenin yani kamunun elinde 172.648 adet bina var.. ve bunların toplam metrekaresi 728.487.145.
Bugüne kadar bu binalara sadece kamu operasyonlarının yürütüldüğü birer merkez gözüyle bakılırken bakılıyordu. Fakat artık bu binaları özellikle de yüksek faiz dönemi için birebir finansman kaynağı olarak değerlendirmek gerekiyor. Sadece Balıkesir'de 3.578 kamu binası var bunların toplam metrekaresi 22.904.000. Örneğin Türkiye'de metrekare bazında en yüksek kamu binasına sahip şehir, 40.83.390 m2 ile Kahramanmaraş.. gayrimenkullerin büyüklüğü Ankara, İstanbul gibi şehirlerden bile daha fazla, İzmir'le ise neredeyse başa baş seviyede. Bu gayrimenkullerin bazılarının satılıp 20-25 yıllığına geri kiralanması yöntemiyle hem gayrimenkul-yüksek faiz ikileminin aşılması mümkün. Hem de belediyelerin küresel bir vizyona geçebilmek için kendi kaynağını kendisinin yaratması mümkün.. bu sistemde yerel idareler ellerindeki gayrimenkulleri bir yatırımcıya ya da leasing firmasına sunuyor. Belirlenen ekspertiz değeri üzerinden satın aldığı gayrimenkulünden elde ettiği gelirle hizmet için kendine kaynak yaratıyor.. böylece hayata geçireceği proje ve hizmetler için yüksek faizli krediye ihtiyaç duymadan yani borçlanmadan ve merkezi yönetime yük olmadan kendi kaynağını sağlamış oluyor.
‘Sat-geri kirala' yöntemi belediyelere ve kamuya düşük maliyetli borçlanma, faizsiz borçlanma, kamu borcunu azaltma imkanı, yabancı yatırımı çekme imkanı gibi avantajlar sağlayacaktır. Yatırımcıya sağladığı imkanlar ise garantili gelir imkanı, faizsiz kira geliri, varlığa dayalı menkul kıymet, vergi avantajı olacaktır” diye açıklama yaptı.
İyi haftalar..

YORUM YAP