Hüseyin Kuru

Nereden nereye ..

2016 yılında yaşanan darbe girişiminden sonra piyasalarda genel anlamda durağan döneme girildi ve neredeyse 2020 yılına kadar da sürdüğünü söyleyebiliriz.
Tabiatıyla inşaat sektöründe biriken arz fazlası konutların düşük fiyatlarda kalması, daha o zamandan maliyet hesabına göre satılan mülklerin asla “yerine konulamayacağını” defaatle hem yazılı basında, hem de sözlü olarak tüm platformlarda söyledik.
Bu durum aslında bugün içinde geçerli, neden?
Ticarette temel kural geçerlidir.. talep varsa, malın fiyatı artar.
***
2020 Mart ayında başlayan Pandemi döneminde;
Covid-19 salgın hastalığının neticesinde toplumsal bazda maske, mesafe ve temizlik kurallarının uygulamaya girmesi, alıcı ve hedef kitleler üzerinde mesafe ve hijyen koşulları ile pandemi şartlarına ve ergonomisine uygun ev arayışları.. özellikle bu kitleleri bahçe nizamlı müstakil villalar ile düşük katlı, geniş balkonlu evlere yönelttiğini söyleyebiliriz.
Peki bu durum nereye kadar sürer diye düşünürsek artık ok yaydan çıktı ve geri dönüş yok diyebiliriz.
İşin kötü tarafı inşaat sektörü yeterli konut üretemediği için stokların neredeyse bitme noktasına gelmesi nedeniyle hem satış rakamları, hem de kiralama fiyatları her geçen gün yükseliyor.
Bu dönem de döviz fiyatlarının artması ile tedariklerde yaşanan sıkıntılar, hammadde
fiyatlarını da uçurdu.. bu nedenle de hemen hemen tüm sektörlerde fiyatlar nerede ise günlük veya haftalık tesbit edilmeye başlandı.
Geçen yazımda da ifade ettiğim gibi sektör açısından faizlerin yüksek seyretmesi bir handikaptır.
Lakin hem dövizin stabil edilmesi, hem de arzdaki malın azalması düşük faizli bir ortamda gayrimenkulün değerini veya satış rakamlarının artışına sebep olmaz mı?
Can alıcı soru bu.. çünkü hem kentsel dönüşüm yavaş ilerliyor, hem de sektör buna hazır mı derseniz, cevabım hayır..!
***
Hafta içinde basında yayınlanan bir habere göre; gayrimenkul sektöründeki 100-TL'lik gelire karşılık oluşan maliyet 2 senede yüzde 900 arttı.
Yükselen maliyetlerin yeni inşaat yapımını zora soktuğuna vurgu yapan uzmanlar "Tarihte yaşanmayan bir durum yaşıyoruz. Metrekare fiyatları 7-8 bine geldi. 100 TL'lik ciro için saha önce 70/80-TL'lik maliyet varken, şimdi 120-TL oldu. Hiçbir zaman inşaat sektörü zarar eden bir sektör olmamıştır. Bugün müteahhitler zarara katlanmak durumunda. Bu nedenle stoklar tükenmek üzere" açıklamasında bulundu.
Sektörde faaliyet gösteren şirket yöneticileri de “gelirlerini forward ederek önceden belirlenmiş kurdan döviz alabildiklerinin altını çiziyor ve peşin ödemelere kısmen bir tahsilat indirimi sunduklarına dikkat çekiyor. İnşaatta daralan makasa karşılık ‘Daha az, daha öz, sadece gerçek ve talebe uygun terzi usulü gayrimenkul üretiminin anlamlı ve kârlı olacağına inanıyoruz.'
Bizim sektörümüzde bu dönemde kaçınılması gereken en riskli yatırım, hızla uygulamaya alınan yatırım kararları" diye konuştu.
Diğer bir yönetici de, veri merkezi gibi ileri teknoloji sektörlerinde de kur ve emtia bazında yaşanan maliyet yükselişlerinin piyasayı olumsuz etkilediğine dikkat çekiyor.
“Enflasyonist ortamda oluşan zamlı fiyatlar maalesef bizim gibi sektörlerde bile kâr makasını daraltıyor. Satışlarımız TL bazda oluşsaydı fiyat artırmak zorunda kalacaktık. Fiyat da piyasada belirlendiği için makas aleyhimize işleyebilecekti" açıklamasında bulundu.
***
Devam edelim.. konu ile ilgili basında yayınlanan bir habere göre; inşaat maliyetlerindeki yükseliş rekora imza attı.
Hem maliyetler, hem de arz sorunu sebebiyle ev fiyatlarının arttığına vurgu yapan sektör temsilcileri, artık fiyatlarda gerilemenin mümkün olmadığına dikkat çekti.
Sektör temsilcilerine göre yükselen maliyetlerin ev satış fiyatlarına yansıması kaçınılmayacak bir durum. Bu durum da dar ve orta gelirlilerin konut sahibi olmasını zorlaştırıyor. Merkez Bankası tarafından son açıklanan kasım ayı verilerine göre ülke genelinde senelik konut fiyat artışı yüzde 50.5, yeni konut fiyat artışı yüzde 58.9 olarak gerçekleşti.
Verilere göre İstanbul'da metrekare fiyatı 9 bin TL'yi geçti. Yeni satışa çıkan evlerde ise metrekare fiyatı şehrin merkezinde bulunmamasına karşın 25-35 bin Türk Lirası bandına seyretmeye başladı.
Sıfır konutta meydana gelen yükseliş ikinci el piyasaları da etkiledi.
Fiyat düşmez..
Döviz kurunda yaşanan yükselişin inşaat maliyetlerini de etkilediğini dile getiren Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas, “TÜİK ortalama rakamlara bakıyor, bizim yaşadığımız artış yüzde 100'ün üzerinde. İşçilik endeksi aralıkta yüzde 24 artsa da asgari ücretin etkisi ile önümüzdeki aylarda ciddi artış olacak. Doğalgaz ve elektrik giderleri kaynaklı, birçok malzemede fiyat artışı sürecek” açıklamasında bulundu. Hem maliyetler hem de arz sorunu sebebiyle, ev fiyatlarının düşmesinin mümkün olmadığının altını çizen Elmas, “Alıcı ne kadar erken alırsa o kadar kazançlı çıkar. Özellikle inşası devam eden projeler, yeni satışa çıkacaklara göre daha avantajlı” dedi.
Arsa hariç minimum 10 bin TL..
Arsa hariç metrekare maliyetin ortalama 10 bin TL'ye ulaştığına dikkat çeken Elmas, “En az 10 bin lirada arsa maliyeti desen 20 bin liraya çıkıyor” dedi.
Şehrin gelişim çeperlerindeki fiyatlar üzerinden örnek veren Elmas, “Avrupa yakasında Ispartakule'de, Hoşdere'de yeni binalarda metrekare fiyatı 22-23 bin, Anadolu yakasında Pendik, Tuzla Sancaktepe'de 19-20 bin lira. Bu bölgelerde arsa payı düşük kaldığı için fiyatlar bu seviyede. Ümraniye Çekmeköy'e gelince 30-35 bin lirayı, Koşuyolu'nda 50-60 bin lirayı buluyor. Daha merkezi noktalarda 100 bin lirayı aşıyor” diye konuştu. İhtiyaç kadar konut üretimi gerçekleştirilmediğini ve arz sorununun büyüdüğünü vurgulayan Elmas, “Firmalar bu dönemde temkinli. 4-5 milyon liralık evi satacağı kitle sınırlı. O nedenle bin konutluk değil 200-300 konutluk projeler yapılıyor. Önemli olan sabit gelirli tüketiciyi ev sahibi yapmak. Bu nedenle konut kredi faizinin gelir vergisinden mahsup edilmesi imkânı gelmesini öneriyoruz” şeklinde konuştu.
Müteahhit beklemede..
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre; konut geliştiren firmaların maliyetleri öngöremediğini dile getiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım ise konuyla ilgili olarak “Projesi olan firmaların bir kısmı bu dönemde bekliyor, satış yapmıyor. 10 liraya mal edemeyeceği malı 9 liradan satmak istemiyor. Ne zaman maliyetler bir dengede olur, o zaman üretim kısmı hızlanır” değerlendirmesini yaptı.
Konut piyasasında arz-talep dengesinde problem yaşandığına vurgu yapan Durbakayım, “Bir dönem konut fazla, stok var dediler. Bugün piyasada konut yok. Arz eksikliği de konut fiyatlarında etkisini gösteriyor” dedi.
Yıl genelinde aldıkları malzemelerde yüzde 170'e ulaşan fiyat yükselişleri gördüklerinin altını çizen Nazmi Durbakayım, “Üretim ve finansal maliyetlerin artık konut üreticileri tarafından taşınamayacak derece artmasıyla, artan maliyet yükünün bir kısmının konut fiyatlarına yansıması kaçınılmaz oldu. Önümüzdeki günlerde de maliyet etkisi ile fiyat artışı devam edecek” ifadelerini kullandı.
***
İyi haftalar..

YORUM YAP