İnşaat sektörü nereye gidiyor? -1

“Türkİye'nİn Gayrimenkul Platformu” GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdeleyen GYODER/Gösterge Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017 2. Çeyrek Raporu'nu yayınladı.
GYODER, dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge' ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor.
***
Sektörün sürdürülebilirliği için finans sistemi ile uyumlaşma gerekli
Türk ekonomisinde son bir yıllık süreç incelendiğinde önemli sistemik risklerin oldukça çabuk bir sürede atlatıldığı görülmektedir.
Ülkemizdeki risklerin büyük bir kısmının jeopolitik kaynaklı olması ve buna bağlı sonuçların Türkiye ekonomisini etkilemesine karşın, 2001 sonrası alınan yapısal önlemlerin yerindeliği sayesinde 2008 ve 2016'da yaşanan süreçlerin kolay atlatılması sağlanmıştır.
Dünya ekonomisi ve sosyal politiği ise oldukça çalkantılı bir dönem geçirmektedir.
2016 sonunda yapılan ABD seçimleri sonrası bu durum daha da gözle görülür bir hal almıştır.
2008 krizi sonrası alınan önlemlerin büyük bir kısmı merkez bankaları aracılığı ile hayata geçirilmiş olup büyük merkez bankalarının uyguladıkları parasal genişlemeci politikalar istenilen düzeyde başarılı olamamıştır.
FED, kriz sonrası aldığı reaktif önlemler ile ABD ekonomisi için göreceli bir başarı elde etmiş gibi görünse de bilanço büyüklüğünü 4,5 trilyon ABD Doları'na çıkarmıştır.
FED'in enflasyon, istihdam ve büyüme gibi hedef koyduğu makro-ekonomik değişkenler göreceli olarak iyileşse de veriler zaman zaman hedeften uzaklaşmaktadır.
Ekonomiyi canlandırmak için yeni seçilen ABD başkanının uygulamaya çalıştığı model ile kamu yatırımlarının artırılması ve istihdam artışı için ABD firmalarının tekrar anayurduna döndürme esasına dayanmaktadır.
Öte yandan FED piyasadaki para miktarını azaltmaya yönelik adımları tedrici olarak hayata geçirmeye çalışmaktadır.
Süreçte dolaşım ve maliyet açısından ABD Doları'nın değer kazanabilmesi ihtimali bulunmaktadır.
Diğer yandan ECB ve BoJ parasal genişlemeye bir süre daha devam edeceklerini ifade etmektedirler.
Gerek AB gerekse Japonya ekonomilerinde henüz istenilen toparlanma olmamıştır. Küresel anlamda da büyüme ve istihdam düzeyleri ile ilgili sorunlar da devam etmektedir. Türkiye ekonomisi de olası dış dalgalanmalardan kendisini korumak için 2013 yılından başlayarak makro ihtiyati önlemeleri almaya başlamıştır.
Bu önlemler sayesinde cari açık ve döviz kırılganlığı önlenmeye çalışılmıştır. Zamanında alınan tedbirlerin varlık fiyatları (özellikle de konut) üzerine de pozitif etkileri olmuştur. 2016 yılı itibarı ile TCMB'nin sergilediği sıkı para politikası ile buna ilaveten hükümetimizin uyguladığı maliye politikası araçları ile ekonomide yeniden canlanma ve sektörel bazda hızlı toparlanma görülmeye başlanmıştır.
Başta beyaz eşya, mobilya ve konut sektörü ile ilgili yapılan düzenlemelerin ekonominin büyümesine önemli destek verdiği aşikârdır.
Benzer bir süreç ekonominin farklı katmanlarında bulunan işletmeler için KGF olanağının sağlanması ile yaratılmıştır.
2016 yılını her türlü olumsuz gelişmeye karşın %2,9'luk bir büyüme hızı tamamlamış olan Türk ekonomisi, 2017 yılı ilk çeyreğinde %5 olarak oldukça iyi bir seviyede noktalamıştır. 2017 yılı büyüme hızı beklentileri de yükselme eğilimine girmiştir.
Büyümeye paralel tüketici güveni ve istihdam gibi verilerde de göreceli iyileşmeler görülmüştür.
Enflasyon ve faiz oranları ise istenilen düzeyde gerileme sağlanamamıştır.
Faizlerin yüksek olmasının maliyet ve tüketim-yatırım eğilimi üzerine baskı yarattığı görülmektedir. Fakat konu ile ilgili çalışmaların devam etmesinin yanı sıra makro değişkenlerin de giderek olumluya dönmesi faizlerin belli bir süre sonra gerileyebileceği ihtimalini artırmaktadır.
Türkiye ekonomisi pek çok gelişmekte olan ülkeye göre göreceli olarak iyi durumda olsa da milli gelirin istenilen kadar artırılamaması ve kişi başı gelirin aynı kalması sorunu ile karşı karşıyadır.
Ancak alınan önlemler ve dış konjonktürde enerji girdi fiyatlarının hızla düşmesi, AB Merkez Bankası'nın yeni parasal genişlemeye halen devam etmesi ve FED'in dünya ekonomisindeki büyüme sorununa paralel olarak faiz artışını planladığından daha uzun sürede yapabileceği beklentisi dinamik Türk ekonomisinin daha iyiye gitmesi için gerekli zamanı verebilecektir.
Dünyada krizden çıkış reçetesi olarak uygulanan Keynesyen politikaların en tipik sonucu olarak görülen para arzının artırılıp parasal maliyetlerin (faizin) düşürülmesi politikaları sadece bu konuda öncülük eden ABD, AB ve Japon ekonomilerini etkilemekle kalmamış, aynı zamanda uluslararası fon hareketlerini ve varlık değerlerini de etkilemiştir.
Varlık fiyatları (geniş anlamı ile konut, değerli madenler, petrol ve diğer enerji kaynakları, hisse senetleri, tarımsal ürünler, borçlanma araçları gibi) hem emtia hem de finansallaşmış kıymetler olarak dünya ekonomisi için önem taşımaktadır.
Dolayısıyla varlık fiyatlarında meydana gelecek her türlü değişim ve dalgalanma ekonomi ile yatırımcıları etkilemektedir.
Fiyatlardaki değişim risk algısını da kolaylıkla farklılaştırabildiğinden gerek ekonomik gerekse ekonomik olmayıp varlıkları etkileyecek gelişmelerin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir.
Varlık fiyatları ekonominin en çok tartışılan konularından olmuştur. Ancak varlık fiyatlarında pozitif bilimlerde yer aldığı üzere ‘kesin' bir sonuca bağlı değer kavramı olduğunu söylemek çok güçtür.
Bunun nedeni de ‘değer ve fiyat' kavramında yer alan davranışsal (insani) değer yargılarının çokluğudur.
İnsan davranışlarının tam bir matematiksel modeli olmadığı için her varlık için her zaman geçerli bir teorik fiyat bulunması da mümkün olmamaktadır.
Konut fiyatlarındaki gelişmelerde buna en güzel örneklerden birisidir.
Her ülkede hatta bazen aynı ülkenin farklı bölgelerinde veya aynı şehrin yakın semt ve sokakları arasında bile farklı fiyatlar oluşabilmektedir.
Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir.
Taşınmaz fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş gerçekleşmektedir.
Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır.
İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini arttırmaktadır.
***
Döviz kurlarında yaşanan dalgalanmalar iç talebi etkileyecek
Reidin tarafından açıklanan 68 şehir ve Türkiye geneli için yayımlanan konut fiyat endeksi son dönem verileri (Haziran 2017) dikkate alındığında özellikle hem 7 büyükşehir (İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Antalya, Bursa, Kocaeli) hem 30 büyükşehir hem de büyükşehir kapsamında olmayan 38 şehir ölçeğinde son bir yıllık süreçte konut piyasalarında yaşanan fiyat artışının nominal bazda aylık olarak azalan bir ivme sergilediği hatta konut fiyat artışının mevduat faizinin de altında kaldığı görülmektedir.
Diğer taraftan, kurdaki yukarı yönlü hareketlerin iç talebi daraltacağı ise muhakkaktır.
Bu noktada tüketici güven endeksi, kur, enflasyon ve konut fiyatları üzerinde yaptığımız ilişki analizi çalışmalarında ulaştığımız bulgular şöyledir:
1-Tüketici güveni kısa vadede Dolar'daki artışa hemen azalışla tepki vermekte, artış devam ettikçe piyasa alışmakta, artış daha da devam ederse güven çok sert düşüş göstermektedir.
2-Tüketici güveni, kısa vadede Dolar'daki artıştan enflasyondaki artışa kıyasla çok geç etkilenmektedir. Bu her yıl, yıllık enflasyon kadar maaş zammı alan kesimin fazla olmasından kaynaklanıyor olabilir. Uzun vadede enflasyon artışı devam ederse, tüketicinin alım gücü de etkilendiğinden, tüketicinin güveni düşmeye başlamaktadır.
3-Tüketici güveni, Reidin Türkiye Konut Satış Fiyat Endeksi'ndeki artıştan oldukça fazla etkilenmektedir. Uzun vadede piyasadaki fiyat artışlarına tüketici alışmakta, güven biraz artmaya başlamaktadır. Dolayısıyla, kurlarda yaşanan dalgalanmaların tüketici güveni üzerinde olumsuz etki yaratacağı, tüketicilerin satın alım eğilimlerini geciktireceği, bunun da gayrimenkul fiyatları üzerinde gelecek dönemlere ilişkin iç talebi daraltıcı, aşağı yönlü bir baskı oluşturabileceği unutulmamalıdır.
***
Gayrimenkul fiyatlarına etki eden diğer bir unsur ise farklı gelir ve toplumsal özelliklerin karar alıcılıların tercihlerini etkilemesidir. Konut varlığı aynı zamanda ‘homojen' olmayan bir varlıktır.
Öte yandan konutun önemli bir özelliği de gözden kaçmamalıdır bu da ‘temel barınma' ihtiyacıdır.
Doğal nüfus artışının getirdiği yeni konut ihtiyacı ile giderek küçülen ve bireyselleşen aile yapısının ülkemizde talebi canlı tutması beklenmelidir.
TCMB tarafından hesaplanan KFE'nin kalite etkisinden ayrıştırılması amacıyla hedonik regresyon analizi kullanılarak Hedonik Konut Fiyat Endeksi'ni hesaplamaktadır.
Sonuçlara göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarında meydana gelen nominal artışın yaklaşık dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışlarından kaynaklandığı söylenebilir.
Haftaya devam edelim.