Işıklar: Asıl geri çekilmediği yalan

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin Selimpaşa’nın büyük tartışma yaratan 1/5000’lik planlarıyla ilgili itirazları değerlendirdikten sonra 9 Temmuz 2013 tarihinde aldığı "Silivri İlçesi, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planı’na yapılan itirazlar incelenmiş olup, 1/5000 ölçekli planın daha önceki planlardaki yapılaşma değerleri, bölgede yapılan imar uygulamaları dikkate alınarak revizyonunun hazırlanması, 1/5000 ölçekli plan revize edilinceye kadar meri 1/1000 ölçekli planlar doğrultusunda uygulama yapılması şeklinde karar alınmıştır” açıklaması sonrasında da Silivri’de sular durulmadı.
Silivri Belediyesinden yapılan ilk değerlendirmede "Halkın istediği oldu planlar geri çekildi” denirken, AK Parti İlçe Başkanı Metin Karakaş, "Planların geri çekildiği yalandır” ısrarını sürdürdü.

IŞIKLAR: YA OKUDUĞUNU ANLAMIYOR YA DA KASITLI YANILTIYOR
Hürhaber’de Cuma günü yer alan "Karakaş: Planların geri çekildiği yalandır” haberi üzerine Silivri Belediye Başkanı Özcan Işıklar, gazetemize özel açıklamada bulunarak, "Metin Karakaş ya okuduğunu anlamıyor ya da halkı bilinçli olarak yanıltıyor. 1/5000’lik plan revize edilmek üzere geri çekildi ama bir süre yok. Şu anda 1/5000’lik plana göre uygulama yapılmıyor. Planların geri çekilmediğini iddia eden Karakaş, bu plana göre bugün uygulama yapılabilir mi cevap versin? 1/1000’lik plana göre uygulama yapılacak denildi bu da 1/5000’likler geri çekildiği demektir. Bu durumda da, üzerine basa basa söylüyorum, asıl planların geri çekilmediği yalandır. Metin Karakaş yaptığı açıklamalara dikkat etsin insanlar mimar olup olmadığını sorgulamaya başladı. Yaptığı yanlışta daha fazla ısrar etmesin” şeklinde görüş belirtti.

IŞIKLAR’DAN BİLGİLENDİRME ZİYARETLERİ
Diğer yandan Silivri Belediye Başkanı Özcan Işıklar’ın teknik ekibiyle birlikte bugün Selimpaşa’da 1/5000’lik planlar ile ilgili iki bilgilendirme ziyareti gerçekleştirmesi bekleniyor; ilki saat 16.00’da Selimpaşa merkezde Paşa Cafe’de, ikincisi 17.30’da Selimpaşa Başkent Sitesinde olmak üzere.

KARARIN AYRINTILI HALİ AYNEN ŞU ŞEKİLDE
KONUNUN ÖZÜ: Silivri İlçesi, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar
Planı İtirazları
KOMİSYON İNCELEMESİ: Şehir Planlama Müdürlüğünün 28/ 05 /2013 gün ve BN:5671 sayılı yazısında; "İlgi:
a)07.12.2010 gün TN: 3781950 sayılı Başkanlık Oluru
b)İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 14.12.2012 tarih ve 2705 sayılı kararı,
c)22.03.2013 tarih ve TN: 303707 sayılı dağıtım yazımız,
d)Şehir Planlama Müdürlüğüne kayıtlı (19 dilekçe) itiraz dilekçesi,
e)İSKİ Genel Müdürlüğü'nün 24.12.2011 gün ve M.34.0.İBB.5.01.03.09.03-310.01.02-536258 sayılı yazısı.
f)İstanbul Valiliği, İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü'nün 25.11.2011 tarih ve
B.12.4.İLM.0.34.00.01/101.02-2534-826 sayılı yazısı.
g)Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin
İnceleme Müdürlüğünün 11.02.2011 ve M.34.0.İBB.0.32.70.310.06/307 sayılı yazısı.
Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı ile aynen uygun bulunan, Silivri İlçesi, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı, Büyükşehir Belediye Başkanı'nca 17.12.2012 tarihinde aynen onanmış, ilgi (c) yazımız ile dağıtımı yapılmıştır. Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından söz konusu plan 02.04.2013 - s02.05.2013 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

İTİRAZ KONUSU
Askı süreci içerisinde ilgi (d) dilekçeler (396024, 456439, 383239, 482145, 468526, 468144, 418903, 420569, 380200, 380347, 432270, 483398, 396047, 473946, 382226, 394328, 485952, 474468, 481448) ile daha önce parsellerinde 18. Madde uygulaması yapılarak parsellerinin % 35 terki yapılarak oluşmuş olan imar parsellerinin 1/5000 ölçekli planda parsellerin kısmen ve/ ve ya tamamen yeşil alan, halk eğitim tesisi, dini tesis alanı, sağlık tesisi, kentsel spor alanı, idari tesis alanı, pazarlama alanı, otopark alam ve yolda kalmasına itiraz edilerek yapılan fonksiyon değişikliğinin iptali ve/ veya yeniden eski imar planında olduğu şekilde düzenlenmesi talep edilmektedir.

PLAN SÜRECİ
İstanbul İl geneli için hazırlanan 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisince 13.02.2009 tarih ve 103 sayılı kararı ile uygun bulunarak, 15.06.2009 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır. Silivri, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı Bölgesinde 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun yürürlüğe girmesinden önce, 5747 sayılı yasa ile tüzel kişiliği ortadan kalkan Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı İlk Kademe Belediyeleri tarafından hazırlanan farklı tarihlerde onaylanmış 1/5000 ölçekli nazım imar planları bulunmaktadır.
Plan çalışma bölgesinde birbiri ile bütünlük arz etmeyen 10 adet 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve farklı tarihlerde onaylanmış birçok plan tadilatı ile 14 adet 1/1000 ölçekli uygulama Plan çalışma bölgesinde birbiri ile bütünlük arz etmeyen 10 adet 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve farklı tarihlerde onaylanmış birçok plan tadilatı ile 14 adet 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yer almaktadır. Bölgenin yarısına yakın kısmında 2000-2004 tarihleri arasında onaylanan imar planlan mevcuttur. Planlı alanlar dışında, Selimpaşa sahil kesiminin batısında kalan yaklaşık 132 hektarlık alanda 1/5000 Ölçekli plan bulunmamaktadır.
Plan çalışma bölgesi sınırı olarak, fiziki eşikler ve meri planlarla bütüncül olarak değerlendirilmesi çerçevesinde, güneyde Marmara denizi, kuzeyde TEM Otoyolu, batıda Silivri Merkez yerleşimi ve doğuda Celaliye-Kamiloba bölgesi sınır olarak kabul edilmiştir. Bu sınırlar içerisinde 05.03.2009 onaylı Silivri Merkez ve Yakın Çevresi Nazım imar Planı olduğu alanın kavşağa kadar olan kısmı da plan çalışma sınırı içerisine dahil edilmiştir.
Söz konusu bölgedeki mer'i imar planlarının, bölgede yaşanan hızlı kentleşme ve nüfus artışı ile güncelliğini kaybetmesi, planların birbirleri ile bütünlük arz etmemesi, meri imar planlarında yeterli sosyal donatı alanlarının ayrılmamış olması, bu süreçte 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planının bölgeye yeni plan kararları getirmesi gerekçeleriyle, Silivri İlçesi Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi bölgesini kapsayan alanda bütüncül 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılması ihtiyacı doğmuştur.
Bu çerçevede ilgi (a) Başkanlık oluru doğrultusunda, 15.06.2009 onaylı İstanbul Çevre Düzeni Planı'na uygun, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, ilgili diğer kanun ve yasal mevzuat kapsamında, Müdürlüğümüzce 1/5000 Ölçekli Silivri İlçesi Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planı çalışmalarına başlanmıştır.
Silivri İlçesi Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planı çalışması, Kavaklı'nın TEM Otoyolu güneyim, Ortaköy'ün Sanayi Alanlarını, Selimpaşa'nın tümünü ve Silivri Merkez Planında kalan alanın bir kısmını kapsamakta olup planlanan alan büyüklüğü yaklaşık 3070 hektardır.
Plan çalışmalarına altlık teşkil etmesi amacıyla 46 adet kurum ve kuruluştan görüş alınmıştır. Kurum görüşlerinin verileri ışığında 2005-2007 yılları arasında Bimtaş A.Ş tarafından yapılan analiz çalışmaları güncellenmiş ve bunlar planlama çalışmalarında değerlendirilmiştir.
Plan çalışmaları kapsamında kurum görüşü alınan kurumlar arasında İSKİ Genel Müdürlüğü, İstanbul Valiliği İl Tarım Müdürlüğü ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün görüşleri de bulunmaktadır. İlgi (e) İSKİ görüşünde planlama alanından geçen derelerin koruma kuşakları, taşkın sınırları, kuyu koruma alanları ve ÎSKİ Biyolojik arıtma tesisi yer almaktadır.
İl Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü'nün İlgi (f) kurum görüşünde; söz konusu 1/5000 ölçekli plan çalışması yürütülen alanda yaklaşık 311,2 ha alanın (kuru mutlak tarım arazisi), 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 13. Maddesinin 1. Fıkrası gereği, tarım dışı amaçla kullanılmasının müdürlüklerince uygun görülmediği, 15.1 hektarlık mera, yaylak, kışlak ve umuma ait çayır alanları için 4342 sayılı Mera Kanunu'nun 14. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi kapsamında tahsis amacı değişikliği talebinde bulunulması gerektiği ve bu alanlar üzerinde tahsis amacı değişikliği yapılmadan imar planı çalışmaları yürütülemeyeceği, yaklaşık 771,7 hektarlık alanın yerleşim alanı olduğu ve yaklaşık 1925,6 hektarlık alanın ise Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü tarafından tarım dışı amaçla kullanılması uygun görülen alan olup bu alan için 5403 sayılı Kanun kapsamında yapılabilecek bir işlem bulunmadığı belirtilmektedir.
İlgi (g) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün görüşünde ise î/1000 ölçekli Kavaklı Beldesi Yerleşim Merkezi Güney Kesimine ait "Yerleşime Uygunluk Haritaları" (ÖA1 ve ÖA2), Selimpaşa Belediyesi tarafından hazırlattırılan "Yerleşime Uygunluk Haritaları" (ÖA1 ve ÖA2) ve Selimpaşa Belediyesine ait İmar Planlarına Esas 1/1000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları" (Y-Ö-A-l ve Y-Ö-A-2) kapsamında kalan alanlarda söz konusu çalışmaların açıklama raporlarında belirtilen hususlara bağlı kalınması koşulu ile planlamaya gidilebileceği ancak, ilgili Belediyelerince hazırlanan 1/1000 ölçekli Yerleşime Uygunluk çalışmaları kapsamı dışında kalan "Çalışma alam Dışı" alanlarda ise; Müdürlükleri tarafından hazırlanan 1/5000 ölçekli "Jeoloji ve Yerleşime Uygunluk Haritaları" kullanılarak ilgili açıklama raporunda ÖA lejantlı alanlar için belirtilen hususlara bağlı kalınmak koşuluyla planlamaya gidilebileceği, UOA lejantlı alanlarda yapılaşma amaçlı planlamaya gidilemeyeceği, AJE alanlar için ise yerleşime uygunluk amaçlı, imar planına esas ayrıntılı zemin etüt raporu hazırlatılarak Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın ilgili birimine onaylatılması gerektiği belirtilmektedir.
Plan çalışması kapsamında plan kararlarını yönlendirici olması açısından yapılan analiz çalışmasında mevcut sosyal yapının tespitinin yanında gelecekte oluşması olası yapılaşma talepleri ve bu talepleri yönlendiren sorun ve eksiklikler de tespit edilmesine yönelik çalışmalar yapılmıştır. Bu çalışmadan çıkarılan sonuçlar plan kararlan oluşturma aşamasında değerlendirilmiştir. Genel olarak planlama alanında sahil bölgesinde merkezin dışında yer alan mevcut ikinci konut eğiliminin bir süre daha devam edeceği, bunun yanında gerekli sosyal donatı ve altyapı tesislerinin sağlanması durumunda bu ikinci konutların birinci konut olarak kullanılabileceği yönünde bir eğilimin oluşmaya başladığı, birinci konuta dönüşse bile mevcut yoğunluklardan ve yapılaşma yoğunluğunun korunmasına yönelik eğilimler tespit edilmiştir. Analiz çalışmalarından elde edilen sonuçlara göre genellikle altyapı eksikliği, kıyı kesiminde ve denizde ikinci konutların yarattığı çevre kirliliği, kıyıdaki yapılaşma ve tesis eksikliği nedeniyle kıyıdan ve denizden yeterince yararlanılamadığı tespit edilmiştir. Elde edilen veriler planlama aşamasında değerlendirilmiş, üst Ölçekli plan kararları ve analiz çalışmalarıyla birlikte plan çalışmalarında kullanılmıştır.
1/5000 Ölçekli Silivri İlçesi Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planı teklifi, 15.06.2009 onaylı 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı doğrultusunda;
• Yılın tüm aylarında yaşanılan, Silivri Merkez ile Silivri arasında ikinci derece alt merkez oluşturularak donatı alanları ile kendine yetebilen, kıyı kullanımının toplumun her kesimine hitap ettiği,
• Bölgenin gelişim potansiyelleri doğrultusunda, gerekli ulaşım ve altyapının kurularak alanın çevre yerleşmelere de hizmet ettiği bir plan olması amacıyla hazırlanmıştır.
Planlama alam için, 15.06.2009 onaylı 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nda; Meskûn ve Gelişme Konut alanları, Alt Merkez, Sanayi Alanları, Doğa Odaklı Turizm Alanları, Bölgesel ve Kentsel Yeşil Alan ve Spor Alanları, Lojistik ve Raylı Sistem lejantları tanımlanmıştır. Bu doğrultuda, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı Bölgeleri için 100.000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı amaç, hedef ve stratejileri doğrultusunda; 1/5000 ölçekli planda, kıyı bölgesinin yerleşime ve İstanbul ölçeğinde hizmet verebilecek kapasiteye çıkaracak düzenlemenin yapılması ve kıyıların halka açılması amacıyla yapılaşmış alanlar kısmen turizm, günübirlik ve rekreasyon alanları olarak planlanmıştır. Ayrıca rekreatif alanların yerleşimin iç kısımları ve diğer yeşil alanlar ile bağlantısının sağlanması, yerleşim içi ulaşım ağının sağlıklaştırılması, diğer yerleşimler ile ulaşım entegrasyonunun sağlanması ve üst ölçekli plan kararlarından gelen kabul ve öngörüler göz önüne alınarak bölgede ihtiyaç duyulacak donatı alanlarının sağlanması hedeflenmiştir. Planlama alanında ayrılan sosyal donatı alanları ve rekreatif alanların kamu eline geçmesi için, uygulama aracı olarak kamulaştırmanın yanında imar transferi yönteminin kullanılması ve uygun alanlarda 3194 sayılı İmar Kanununun 18. Maddesine göre uygulama yapılması strateji olarak benimsenmiştir.
İlgi (a) Başkanlık oluru ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda Müdürlüğümüzce hazırlanan 1/5000 Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planı, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin ilgi (b) kararı ile aynen kabul edilerek Büyükşehir Belediye Başkanınca 17.12.2012 tarihinde onanmış ve ilgi (c) yazımız ile dağıtımı yapılmıştır.

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
Bu plan ile kısmen veya tamamen donatı alanında kalan itiraza konu parsellerin daha Önce meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planı doğrultusunda 18. Madde uygulamasıyla parsellerinin % 35 terki yapılarak oluşmuş olan imar parsellerinin 1/5000 ölçekli planda kısmen veya tamamen donatı alanlarına alınması hususu değerlendirildiğinde;
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planında nüfus projeksiyonu için üst ölçekli plan kararları birinci derecede bağlayıcı faktör durumundadır. Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı için üst ölçekli planlarla getirilen Alt Merkez karan ile yoğunluklar ve buna bağlı olarak da nüfus değerleri belirlenmiş, Alt bölge; kuzeydeki havza ve orman alanlarına doğru büyümesi istenmeyen metropolün potansiyel gelişim alanı olarak belirlenen Silivri Merkez Alt Bölgesine bağlıdır.
1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında Batı Gelişme Alt bölgesi olarak tanımlanan Silivri Alt bölgesi için plan projeksiyon nüfusu 1.550.000 kişi olarak belirlenmiştir. 1/100.000 ölçekli planda Silivri İlçesi mevcut alt bölgeleri ve kentsel kademelerime sisteminin korunmuş olduğu göz önünde bulundurularak; Silivri Bölgesi (Batı Gelişme Alt bölgesi) 1-Silivri Merkez Alt bölgesı, 2-batıda Değirmenköy-Çanta-Gümüşyaka kentsel alt bölgesi, 3-doğuda Selimpaşa- Kavaklı-Ortaköy kentsel alt bölgesi, 4-kuzeyde ise Silivri İlçesinin 17 mahallesinden oluşan köy yerleşmelerinin oluşturduğu kırsal alan alt bölgesi olmak üzere dört alt bölge için belirlenmiştir.
Alt bölgeler için plan nüfusları projeksiyonu yapılarak 1/100.000 ölçekli planın Silivri Alt bölgesi için belirlenen nüfus projeksiyonu (1.550.000 kişi), alt bölge bazında 1/100.000 ölçekli plana uygun olarak; mevcut nüfus verileri, nüfus artış eğilimleri, alt Ölçekli plan çalışmaları aşamasında alman kurum görüşleri ve plan çalışmalarına esas tüm analitik değerlendirmeler neticesinde belirlenen yerleşilebilirlik potansiyelleri ve meri planlarla verilen plan nüfusları birlikte değerlendirilerek her bir altbölge için nüfus projeksiyonu belirlenmiştir.
Bu değerlendirme neticesinde; Selimpaşa-Kavaklı-Ortaköy kentsel alt bölgesi plan nüfus projeksiyonu: 400.000 kişi olarak kabul edilmiştir.
1/100-000 Ölçekli Çevre Düzeni Planına göre Selimpaşa- Kavaklı-Ortaköy kentsel Alt bölgesi için belirlenen nüfus projeksiyonu yaklaşık olarak 400.000 kişi olduğu kabulünden hareket edilerek, bu bölgede Marmara kıyısı ile TEM arasını kapsayan Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı için 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı projeksiyon nüfusu; meri 1/5000 Ölçekli plan doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının nüfus değerlerinin toplamının yaklaşık olarak 185.500 olduğu kabulüyle üst ölçekli planlara göre yaklaşık olarak 350.000 kişilik bir nüfusa denk gelmektedir.
Plan nüfusu, K1 ve K2 rumuzlu Transfer alabilen Konut Alanlarındaki nüfus değerlerine, transfer ile gerçekleşecek ek nüfuslar eklenmeden hesaplanınca 241.000 kişi çıkmaktadır. Transfer edilecek K1 ve K2 rumuzlu alanlar toplam 188,6 hektar olup ve bunun tamamının transferinin gerçekleşmesi durumunda 19.750 kişilik ilave nüfus da hesaplandığında Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi 1/5000 ölçekli nazım imar planı maksimum plan nüfusu 241.000 + 19.750 = 260.750 kişi olarak hesaplanmıştır.
1/5000 ölçekli plan nüfusu doğrultusunda meri 1/1000 ölçekli planda ayrılan donatı alanlarına ilave donatı alanlarının eklenmesi gerekmektedir. 1/5000 ölçekli plan çalışması aşamasında planlama alanında Ticaret+Hizmet Alanı, Sanayi Alanı, Lojistik Alam, Kentsel Yeşil Alanlar gibi ana fonksiyonların ve ulaşım ağının kurgusu tasarlandıktan sonra konut alanları alt bölgeleri olarak mahalleler belirlenmiştir. 1/100.000 Çevre Düzeni Planı doğrultusunda alan için belirlenen nüfus, bu alt bölgelere kademeli olarak dağıtılmış ve alan genelinde nüfus artışı gerçekleşmiştir. Nüfus artışı da göz önünde bulundurulduğunda daha önce 18. Madde uygulaması ile bu alanlarda ayrılan donatıların yetersiz kalacağı ve ek donatı alanlarına ihtiyaç duyulduğu tespit edilmiştir. Planlama alanının Selimpaşa bölgesinin E5 karayolunun kuzeyinde kalan ve meri 1/1000 ölçekli plan doğrultusunda 18. Madde uygulaması yapılarak her bir parselden % 35 oranında terk alınan bölgede 1/5000 ölçekli planlama yaklaşımına uygun olarak bu alanın yeniden planlanması gerekliliği ortaya çıkmıştır.
Bu çerçevede İ/5000 ölçekli planda alt bölge olarak belirlenen her bir mahalle ölçeğinde ilave donatı alanları ayrılmış ve terkli alanlar ile imarlı alanlar arasında arazi kullanım kararları yeniden tasarlanarak, oluşturulan yeni kurgu sebebiyle %35 terkli imar parsellerinden % 5 oranında ilave terkler alınmak suretiyle yaklaşık olarak % 40'ı bulan kesinti ve mevcut parsellerde yer değişikliklerine gidilen bir uygulama yapılması çerçevesinde 1/5000 ölçekli plan kararları üretilmiştir.
Bu plan yaklaşımı doğrultusunda parsellerin 1/5000 ölçekli plan kararlarına uygun olarak hazırlanacak olan 1/1000 ölçekli imar planı doğrultusunda uygulama yapılabilmesi için 18. Madde uygulanmasına ilişkin aşağıdaki plan notları oluşturulmuştur.
"9. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı aşamasında;
9.3. Bu planın onaylandığı tarihte yürürlükte olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında donatı alanında olduğu halde, bu plan ile imara konu edilebilecek fonksiyonlara alınan alanlar; imar planında imara konu edilen bir fonksiyonda kaldığı halde bu plan ile donatı alanına alınan alanlar ile 18. madde uygulaması, trampa vb. uygulama araçları yoluyla takas edilmeden uygulama yapılamaz. " denilmektedir.
Bu plan notuyla 1/1000 ölçekli planda oluşan imar parsellerinin 1/5000 ölçekli planda donatı alanına alınması durumunda ve 1/1000 ölçekli planda donatı alanında kalan parsellerin 1/5000 ölçekli planda imara konu edilebilen fonksiyona alınması durumunda öncelikle 1/5000 ölçekli plana uygun olarak hazırlanacak olan 1/1000 ölçekli plana göre 18. Madde uygulaması sonucu düzenlemeye girecek olan tüm parsellerden KOP (Kamu ortaklık payı) kapsamında yaklaşık olarak %5'lik rızaen ya da kamulaştırma yoluyla terk alınması ve bunun sonucunda tamamı donatı alanında kalan parsellerin yeni düzenleme ile başka yerde oluşturulması kabul edilmiştir.
"10. 1/5000 ölçekli planda gösterilen 18. madde uygulama sınırları şematik olup 1/1000 uygulama imar planında netleştirilecektir. 18. Madde uygulama sınırı, kamu yararı çerçevesinde; planda ayrılmış olan donatı alanlarının her bir parselden eşit şekilde alınması ve uygulamayı kolaylaştırıcı bir araç olması amacıyla işlenmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı aşamasında 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ve ilgili yönetmelik doğrultusunda uygulama yapılmadan imar uygulaması yapılamaz.
10.1. 1/5000 ölçekli planda 18. Madde uygulama sınırları içinde gösterilen ve daha önce 18. Madde uygulaması yapılmayan alanlarda; 18. madde uygulaması etaplar halinde yapılabilir. 1/1000 ölçekli plan aşamasında 18. madde uygulaması yapılmadan uygulama yapılamaz. Etaplar arasındaki DOP+KOP oram farkı %5'i geçemez. Bu plan ile 18. madde uygulamasına alınan ve donatı alanında kalan parsellerde; KAKS (emsal) net parsel üzerinden hesaplanır. Terk oranı parselin uygulamadan önceki alanının %40'ını aşıyorsa bu planda donatı alanına alınan kısımlarının bedelsiz kamuya terk edilmesi şartıyla KAKS (emsal), parselin uygulamadan önceki alanının %60'ı üzerinden hesaplanır.
10.2. 1/5000 ölçekli planda 18. Madde uygulama sınırları içinde gösterilen ve daha önce 18. Madde uygulaması yapılan alanlarda; Bu plan ile getirilen ilave donatı alanından dolayı yeniden terk alınmasının gerektiği durumlarda parselin donatı alanında kalan kısmının parselin malikinin rızasıyla bedelsiz kamuya terk edilmesi koşuluyla KAKS (emsal), parselin bu plan ile ilave donatı getirilmeden önceki imara konu edilmiş alan büyüklüğü üzerinden hesaplanarak uygulanabilir" denilmektedir.
Bu plan notlarıyla 1/1000 ölçekli planda oluşan imar parsellerinin 1/5000 ölçekli planda donatı alanına alınması durumunda parsellerin ilave donatı alanlarından dolayı küçülmesine karşın imar haklarının korunması amaçlanmıştır.
Ayrıca 1/5000 ölçekli planda Selimpaşa bölgesinin E5 karayolunun kuzeyinde kalan ve meri 1/1000 ölçekli plan doğrultusunda 18. Madde uygulaması yapılarak her bir parselden % 35 oranında terk alman bölgede planlanan Ticaret+Hizmet-3 Alanları, Konut+Ticaret-6, Konut+Ticaret-7, K1 ve K2 Konut alanlarında yeniden 18. Madde uygulaması görmesi durumunda imar artışı getiren plan notlarında imar artışı getirilmiştir. Söz konusu plan notlarının ilgili kısımlarında;
"13.1.3,3. K1 (Transfer Alabilecek) Gelişme Konut Alanları:
"18. madde uygulamasına girmeyen parseller için minimum parsel büyüklüğü 1000 m2, KAKS: 0.50, maks.H:2 kattır. 18. madde uygulamasına giren parseller için KAKS: 0.60, maks. H: 3 kattır...
13.1.3.4. K 2(Transfer Alabilecek) Gelişme Konut Alanları:
18. madde uygulamasına girmeyen parseller için minimum parsel büyüklüğü 500 m2, KAKS: 0.30, maks.H:2 kattır. 18. madde uygulamasına giren parseller için KAKS: 0.40, maks. H: 3 kattır...
13.2.1.6. K+T- 6 (Transfer Alabilecek)Konut+ Ticaret Alam- 6:
18. madde uygulamasına girmeyen parseller için minimum parsel büyüklüğü 1000 m2, minimum ifraz şartı 1000 m2, KAKS: 0.50, maks.H:2 kattır. 18. madde uygulamasına giren parseller için KAKS: 0.80, maks. H: 3 kattır...
13.2.1.7. K+T- 7 (Transfer Alabilecek) Konut* Ticaret Alanı- 7:
18. madde uygulamasına girmeyen parseller için minimum parsel büyüklüğü 500 m2, minimum ifraz şartı 1000 m2, KAKS: 0.30, maks. H:2 kattır. 18. madde uygulamasına giren parseller için KAKS: 0.50, maks. H: 3 kattır...
13.2.2.3. T+H+ 3 (Transfer Alabilecek) Ticaret + Hizmet Alanları 3:
...18. madde uygulamasına girmeyen parseller için minimum parsel büyüklüğü 1000 m2, minimum ifraz şartı 1000 m2, KAKS: 0.50, maks. H: 2 kattır. 18. madde uygulamasına giren parseller için KAKS: 0.80, maks. H: 3 kattır... " denilmektedir.
Söz konusu itirazlarda belirtilen hususlar 1/5000 ölçekli plan kararıyla birlikte değerlendirildiğinde;
1/5000 ölçekli planda 18. Madde uygulama sının içinde, 18. Madde uygulaması sonucu düzenlemeye girecek olan tüm parsellerden KOP (Kamu ortaklık payı) kapsamında yaklaşık olarak %5'lik rızaen ya da kamulaştırma yoluyla terk alınması ve bunun sonucunda tamamı donatı alanında kalan parsellerin yeni düzenleme ile başka yerde oluşturulması, düzenleme alanı içinde kalan parsellerin bir kısmının yapılaşmış olması nedeniyle bütün bölgedeki parsellerin yeniden 18. Madde uygulama kapsamına girmesinin güç olacağı değerlendirilmiştir.
Bu çerçevede 1/5000 ölçekli planda oluşturulan alt bölgeler - mahalleler bazında belirli bir tasarım kurgusu çerçevesinde ayrılan sosyal donatı alanları, yeşil alanlar ve mahalle merkezi konumundaki Konut+ticaret alanlarının genel kurgusunun mümkün mertebe korunmasına dikkat edilerek;
Donatı alanları, öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planında donatı alanı olarak ayrılan alanlardan sağlanmaya çalışılmış olup tamamı donatı alanında kalan fakat 1/1000 ölçekli uygulama imar planında alternatif bir donatı alanı ile fonksiyon değişikliği sağlanamayan parseller imara konu edilerek ve kaldırılan donatı alanlarının erişilebilirlik mesafeleri gözetilerek 1/5000 ölçekli planın genel kurgusu çerçevesinde büyük alanlı imar parsellerinden kısmı terkler alınmak suretiyle bilgi paftasında gösterildiği şekliyle yeniden düzenlenmiştir. " denilerek
17.12.2012 onaylı Silivri İlçesi, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı'na askı süreci içinde yapılan 19 adet itiraz ve Müdürlüğümüzce hazırlanan 1/5000 ölçekli plan değişikliğine ilişkin bilgi paftası yazımızın ekinde olup, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu'nun ilgili maddelerine göre incelenmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Silivri İlçesi, Selimpaşa, Ortaköy ve Kavaklı TEM Otoyolu Güneyi Nazım İmar Planı’na yapılan itirazlar incelenmiş olup, 1/5000 ölçekli planın daha önceki planlardaki yapılaşma değerleri, bölgede yapılan imar uygulamaları dikkate alınarak revizyonunun hazırlanması, 1/5000 ölçekli plan revize edilinceye kadar meri 1/1000 ölçekli planlar doğrultusunda uygulama yapılması Komisyonumuzca uygun görülmüştür.”

Sevginar UYGUN