Seçimin akabinde piyasalarda olumlu etki hemen kendini gösterdi. Dolar ve Euro inişe geçti. Neredeyse tüm sektörlerde belirgin bir şekilde canlılık oldu. Gayrimenkul sektöründe ivme yukarı doğru çıkmaya başladı. Piyasa aktörleri yılsonuna kadar satışlarda büyük artış bekliyor.
Size bugün çok basit bir örnek vereyim işin nerden nereye geldiğini anlayın;
Basında çıkan bir haberde "Hürriyet E-Business Direktörü Kamil Özörnek, gayrimenkul ilanlarında büyük bir artış yaşandığını ifade etti. Ekim ayının son 15 günü ile Kasım ayının ilk 15 günü karşılaştırıldığında, Türkiye genelinde ilan sayılarının yüzde 55 oranında arttı. Özörnek, "Kategori bazında baktığımızda satılık konut ilanları yüzde 70, kiralık konut ilanları yüzde 34, satılık işyeri yüzde 49, kiralık işyeri yüzde 40, satılık arsa ilanlarının ise yüzde 61 arttığını görüyoruz. Seçimden sonra sektörün canlanacağı ve yatırımların hızlanacağı zaten beklediğimiz bir şeydi. İlk veriler de bu beklentiyi doğruladı" dedi.
***
Dünyanın en hareketli deprem bölgeleri içerisinde yer alan Türkiye'de 6,5 milyon çürük yapı bulunuyor. Hafta başında meydana gelen 4,2 büyüklüğündeki depremin bir uyarıcı olduğunu söyleyen Kentder Başkanı Rıza Hüseyin Erkanlı, kentsel dönüşümü hızlandırmak için yerel yönetimlerle kat maliklerinin acilen çözüm üretmesi gerektiğini ifade etti. Pazartesi günü Marmara'da meydana gelen 4,2 büyüklüğündeki deprem, İstanbulluları tedirgin etti. Kentsel dönüşümün bir an önce gerçekleşmesi gerekirken programın dışında kalması depreme yeterli önlem alınmadığı tartışmalarını tekrar gündeme getirdi. Güvenli konutlarda oturmak için illa can ve mal kaybının gelmesinin beklenmemesi gerektiğini vurgulayan Erkanlı, bu depremin kentsel dönüşümü hızlandırmak için bir sinyal olduğunu kaydetti. Fay hattı üzerinde bulunan Türkiye'de hâlâ 6,5 milyon çürük yapı stoku bulunması tehlikenin boyutlarını gösteriyor. Bakanlar Kurulu kararıyla Riskli Alan ve Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edilen riskli alanlardaki bina sayısı 2014 yılı itibarıyla 170 bin 708 adet. Bu binalarda bulunan toplam bağımsız bölüm sayısı 387 bin adet. Ayrıca bireysel olarak 41 bin 859 adet yapının risk tespiti yapılmış durumda. Bu yapılarda 111 bin 693 adet konut ve 17 bin 627 adet ticari nitelikli bağımsız bölüm yer alıyor. Riskli yapı olarak tespit edilen 41 bin 859 yapının 12 bin 384 adedinin yıkımı da gerçekleşmiş durumda. 2015'te bu sayıların artacağı tahmin ediliyor.
Erkanlı, veriler ışığında "20 yıl içinde 6,5 milyon konutun dönüşümü için yeteri kadar yol alamadığımız ve bu hızla istediğimiz hedefe zamanında ulaşamayacağımız görülmekte. Bu depremin, süreci hızlandırmak için yeni bakış açıları ve yöntemler geliştirmemiz gerektiğini ortaya koyması gerek” şeklinde konuştu.
***
Yeni hükümet kentsel dönüşümü ada bazlı yaptırsın.
Sektör, yeni kurulacak hükümetin inşaat sektöründeki faaliyetleri özel sektöre bırakarak kentsel dönüşüme yoğunlaşmasını istiyor. Yeni hükümetin sektörle ilgili Katma Değer, Alım Satım Vergisi, Noter Harcı ve Damga Vergisi'ni de gözden geçirmesi gerektiğini savunan Teknik Yapı YK Başkanı Nazmi Durbakayım, yeni hükümetin kentsel dönüşümü bina bazlı olmaktan kurtarıp parsel bazlı hale getirmesi gerektiğine dikkat çekti.
***
İstanbul'da konut amortisman süresi kısa olan ilçelerin başında Esenyurt, Tuzla, Küçükçekmece ve Pendik geliyor. Amortisman süresinin 13-14 yıl arasında değiştiği bu ilçelerde ev almak diğerlerine kıyasla daha cazip.
ERA Gayrimenkul Franchise Geliştirme ve Satış Direktörü Kadir Tümen, "İstanbul'daki ortalamada konut amortisman süresinin 17,6 yıl olduğunu belirterek, Türkiye ortalamasının 18,04 olduğunu söyledi.
İstanbul'un büyüklüğünün ve şehirde konut arzının yüksekliğinin Türkiye ortalamasını ciddi şekilde etkilediğini dile getiren Tümen, Türkiye'de konut satışlarının yüzde 20'ye yakın bölümünün bu şehirde yapıldığını aktardı.
Tümen, yakın dönemde konut kredisindeki faiz oranlarının düşmesinin amortisman sürelerinin daha da kısalmasını sağlayabileceğini kaydederek, gayrimenkul yatırımının gelecek yılların yine en popüler yatırım araçlarından biri olmayı sürdüreceğini vurguladı.
İstanbul'un merkezinde olmasına rağmen Şişli'de amortisman süresinin 16 yıl olduğunu dile getiren Tümen, ilçenin merkezi bölgeler arasında yatırım yapılabilecek en uygun lokasyon olduğunun altını çizdi.
Burada dikkat edilmesi gereken konu şudur; yukarıda açıklanan bölgelerde amortisman süresi hesaplamalarında bir çok başlıklarda değerleme yapıldığı açıktır.
Sondan başlayalım, arz ve talep dengesi eğer talep yönünde ağır basarsa yani arza sunulan mülk az ise yatırım değerlenir ve amortisman süresi kısalır.
Bölgesel imarlar, arsa maliyetleri, ulaşım, lokasyon, otoyollar, hastaneler, metro, havaalanı, denize yakınlık, binanın deprem sonrası inşası, bina yeterliliği vs. gibi bir çok başlıklar amortisman süreleri yatırımcılar açısından farklı parametrelerde değerlendirilir ve hesaplanır.
Hesaplamalar kira çarpanlı, rayiç değerlemeler ve yüzdesel kira getirili vb. gibi başlıklarda farklı cetvellerde hesaplanıyor ancak piyasa arz-talep dengesine göre değerlendirilerek rayiç oluşturuluyor dersek hata etmeyiz.
Tabi bu durum bizim ülkemiz için geçerli. Dünya ortalamalarına bakıldığında ülkelere göre çok farklılıklar arz ettiği açık.
Bu konuyu ayrı bir yazıda anlatalım.
İyi haftalar.
YAZARLAR
ÇOK OKUNANLAR
1. SAYFAMIZ
